Immobilien in Alanya kaufen: Leitfaden zu Preisen, Lagen, Kosten & Recht

Wer Immobilien in Alanya kaufen möchte, trifft auf einen stark nachgefragten Markt mit sehr unterschiedlichen Bezirken, klaren rechtlichen Regeln – und einigen Fallstricken. Dieser Leitfaden hilft deutschsprachigen Käufern (DE/AT/CH), ohne Vorwissen die zentralen Entscheidungen zu treffen: Ob sich der Standort für sie eignet, welcher Bezirk zu ihren Zielen passt, welche Kosten und Risiken realistisch sind und wie ein rechtssicherer Kauf abläuft.

Contents

Warum Alanya? (Nutzen ohne Werbung)

Alanya kombiniert mediterranes Klima, lange Saison und vergleichsweise moderate Preise mit einer inzwischen ganzjährig nutzbaren Infrastruktur. Die Stadt verfügt über zwei Flughäfen in Reichweite (Antalya, Gazipaşa-Alanya), Krankenhäuser, Einkaufszentren, internationale Schulen und eine ausgebaute touristische wie alltägliche Versorgung.

Die Nachfrage ist stark international geprägt: Ein großer Teil der Käufe entfällt auf Ausländer, vor allem aus Russland, Deutschland, Skandinavien und dem Nahen Osten. Das sorgt für einen lebendigen Mietmarkt und eine hohe Liquidität in vielen Segmenten – aber auch für räumliche Konzentrationen, in denen Aufenthaltsrechte für neue Ausländer inzwischen eingeschränkt wurden.

Tourismus, Auswanderung und „Work-from-anywhere“-Modelle stützen die Nachfrage nach Wohnungen zum Kauf und zur Miete; die Saison erstreckt sich in der Praxis deutlich über die Sommermonate hinaus. Für Käufer bedeutet das: Es gibt sowohl klassische Ferienlagen als auch Viertel mit klarer Ganzjahreslogik, was sich direkt auf Nutzung und Rendite auswirkt.

Marktüberblick & Preisfaktoren in Alanya

Aktuelle Preisniveaus und Spanne

Stand Anfang 2026 liegt der Medianpreis für Wohnimmobilien in Alanya bei rund 5,5 Mio. TRY, der Durchschnitt bei etwa 6,0 Mio. TRY (Unterschied durch einige teure Villen und Toplagen). Etwa 80% der Objekte bewegen sich in einem Korridor von rund 2,8 bis 11,25 Mio. TRY.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt ca. 54.000 TRY/m², der Median liegt etwas niedriger; in Euro entspricht dies grob rund 1.000-1.100 EUR/m², mit teils deutlich höheren Werten in Spitzenlagen.

Neubau vs. Bestand

Neubauten kosten im Schnitt deutlich mehr als ältere Bestandsimmobilien, teils um 30-40% Aufschlag pro m². Gründe sind:

höhere Baukosten (Material, Arbeitslohn)
moderne Ausstattung (Isolierung, zentrale Klimasysteme, Tiefgarage)
große Wohnanlagen mit Pool, Fitness, Spa, Security

Bestandsimmobilien können preislich attraktiver sein und oft bessere Mikrolagen (z. B. Nähe Kleopatra-Strand) bieten, erfordern aber häufig Renovierungen und haben teilweise schwächere energetische Standards.

Praxis-Tipp:
Wer eine Wohnung in Alanya kaufen will und mittelfristig Rendite und Alltagstauglichkeit kombiniert sucht, sollte Neubauqualität mit realistischer Aidat und geprüfter Bauqualität gegen größere, ältere Wohnungen mit besserer Lage aber höherem Sanierungsbedarf abwägen.

Meerblick / Distanz zum Strand

Der Preisaufschlag für direkte Strandnähe ist deutlich:

erste Linie / klarer Meerblick: deutlich über Durchschnitt, je nach Stadtteil teils +20-50% pro m²
500-1.000 m vom Meer entfernt: häufig „Sweet Spot“ zwischen Preis und Alltagstauglichkeit
reine Hinterlandlagen / Hanglagen ohne vollwertigen Meerblick: deutlich günstiger, außer in reinen Villenlagen mit Panorama

Für die Vermietung (Ferien) ist fußläufige Distanz zum Meer ein klarer Treiber; für Langzeitmieter ist oft die Infrastruktur wichtiger als der letzte Meter zum Strand.

Bauqualität, Anlage & Ausstattung

Entscheidend für Preis und spätere Kosten sind:

Tragwerk und Genehmigungssituation (Baugenehmigung, Iskan/Nutzungserlaubnis)
Isolierung, Fensterqualität, Haustechnik
Ausstattung der Anlage: Pool, Fitnessraum, Sauna, Gemeinschaftsräume, Security, Generator, Aufzug(sicherheit)

Große Residenzen mit vielen Annehmlichkeiten sind gefragter, haben aber oft einen deutlich höheren monatlichen Aidat (Hausgeld). „Billig“ gebaute Anlagen ohne vernünftige Verwaltung werden mittelfristig teuer, weil Instandhaltung und ungeklärte Gemeinschaftsstrukturen Probleme erzeugen.

Nachfrage nach Mietobjekten

Kurzzeit/Vacation: konzentriert sich auf strandnahe Bezirke und touristisch geprägte Orte; seit dem Kurzzeitmiet-Gesetz Nr. 7464 nur mit Lizenz zulässig.
Langzeit: verteilt sich stärker auf alltagstaugliche Lagen mit Infrastruktur (Schulen, Einkauf, Kliniken).

Bruttorenditen liegen im Schnitt zwischen 5-10% p. a., wobei kleinere Einheiten (1+1) in gefragten Bezirken oft am oberen Ende der Spanne liegen.

Warum „billig“ oft teuer wird

Erfahrungswerte zeigen, dass extrem günstige Objekte häufig eines oder mehrere Probleme mitbringen:

Lage ohne Infrastruktur oder mit stark eingeschränkten Aufenthaltsmöglichkeiten für Ausländer
Schwache Bauqualität, fehlende Iskan, ungeklärte Tapu-Situation
sehr hohe Aidat im Verhältnis zum Kaufpreis
schwierige Wiederverkaufbarkeit

Die anfängliche Ersparnis kann durch höhere laufende Kosten, Leerstand oder Rechtsrisiken mehr als aufgezehrt werden. Eine sachlich geprüfte Gesamtbetrachtung ist wichtiger als der günstigste Quadratmeterpreis.

Welche Lagen/Bezirke passen zu welchem Käufer?

Im Folgenden eine vereinfachte Orientierung nach Bezirken. Die tatsächlichen Grenzen sind komplexer, aber das Schema hilft bei der ersten Einordnung.

Zentrum / Strandnähe (Kernstadt, Kleopatra)

Charakter: urban, dicht bebaut, lebhaft, kurze Wege zu Restaurants, Shops, Kleopatra-Strand.

Zielgruppe:

Käufer mit Fokus auf Stadtleben und kurze Wege
Feriennutzer, die auch abends „zu Fuß ins Leben“ wollen
Kurzzeitvermietung mit hohem Ertragspotenzial (Lizenz vorausgesetzt)

Vorteile:

beste Infrastruktur
hohe touristische Sichtbarkeit und Nachfrage
gute Wiederverkaufbarkeit

Nachteile:

höhere Preise pro m²
wenig Parkraum, teils ältere Bausubstanz
Lärm, Verkehr, saisonale Überlastung

Worauf achten:

Baujahr, Statik, Iskan in älteren Häusern
realistische Einschätzung von Lärm und Parkplatzsituation
Kurzzeitvermietung nur mit Lizenz nach Gesetz Nr. 7464 möglich (Prüfung der Umsetzbarkeit).

Ruhige Familienlagen (Oba, Tosmur, Cikcilli)

Beispiel: alanya oba

Charakter: Wohn- und Versorgungszonen mit Einkaufszentren, Schulen, Kliniken; Mischung aus Mehrfamilienhäusern und großen Residenzen.

Zielgruppe:

Familien, Rentner, Langzeitbewohner
Käufer, die Alltag wichtiger finden als Touristenzentrum
Langzeitvermieter mit stabiler Nachfrage

Vorteile:

gute Erreichbarkeit von Schulen, Malls, Krankenhäusern
stabile Nachfrage nach Jahresmieten
meist modernere Bausubstanz als im Zentrum

Nachteile:

teils höhere m²-Preise als in einfacheren Touristenbezirken
teilweise als „geschlossenes Gebiet“ für Aufenthaltsgenehmigungen eingestuft – Status prüfen.

Worauf achten:

Aidat-Höhe in großen Residenzen
aktuelle Regelung zu Aufenthaltsgenehmigungen im Bezirk
Qualität der Hausverwaltung (finanzielle Stabilität, Protokolle)

Bezirke mit hoher Vermietbarkeit (Mahmutlar, Avsallar, Kargıcak, Teile von Tosmur)

Beispiel: alanya mahmutlar

Charakter: internationale Wohn- und Ferienzonen mit vielen Neubauten, langer Strandpromenade, starkem Mietmarkt.

Zielgruppe:

Investoren mit Fokus auf Mietrendite
Expats und Langzeiturlauber
Käufer, die Infrastruktur und Community wichtiger als „ursprüngliche“ Atmosphäre finden

Vorteile:

hoher Anteil ausländischer Mieter und Eigentümer
breite Auswahl an Apartments in verschiedenen Preislagen
gut etablierter Markt für Verwalter und Dienstleister

Nachteile:

teilweise hohe Dichte an Bebauung
einige Viertel sind für neue Aufenthaltsgenehmigungen „geschlossen“
Zunahme von Kurzzeitmiet-Regulierung erfordert sauberes Setup für Ferienvermietung.

Worauf achten:

Status des Bezirks bzgl. Aufenthaltsgenehmigungen
Qualität der Bauausführung bei jüngeren Projekten
Markt für kurz- vs. langfristige Vermietung (Preisspannen, Auslastung)

Avsallar:

Charakter: strandorientiert, eher „Resort-Feeling“, etwas weiter vom Zentrum, mittlere Preisniveaus.
Zielgruppe: Feriennutzer und renditeorientierte Käufer mit begrenztem Budget.
Achtung: Infrastruktur im Alltag (z. B. Winter) prüfen, bei reiner Ferienlogik steigen Leerstandsrisiken.

Kargıcak:

Charakter: ruhiger, teils hügeliger Bereich östlich von Mahmutlar, mit vielen Villen und hochwertigen Anlagen.
Zielgruppe: Käufer mit Hang zu Ruhe und gehobener Ausstattung.
Achtung: Hanglagen, Autoabhängigkeit, Winde/Exposition prüfen.

Villenlagen am Hang (Tepe, Bektas)

Tepe/Bektas:

Charakter: Hanglagen oberhalb des Zentrums mit Panorama-Meerblick, überwiegend Villen und kleinere Wohnanlagen.

Zielgruppe:

Käufer mit höherem Budget
Eigennutzer mit Fokus auf Ruhe, Privatsphäre und Aussicht
Vermietung an gehobene Ferienklientel

Vorteile:

spektakuläre Ausblicke
großzügigere Grundstücke und Wohnflächen
geringere Dichte, mehr Privatsphäre

Nachteile:

höhere Kaufpreise und laufende Unterhaltskosten (Garten, Pool)
Autoabhängigkeit; Fußwege ins Zentrum sind unpraktisch
Vermietung ist eher „Nische“ als Massenmarkt; Auslastung schwankungsanfällig

Worauf achten:

Erreichbarkeit im Winter (Straßen, Steigungen)
Bauqualität, insbesondere in Hanglage (Drainage, Mauerwerk, Fundament)
laufende Kosten realistisch kalkulieren (Gärtner, Poolservice, Security)

Periphere und Budgetlagen (Demirtaş, Teile von Payallar, Inlandsbereiche)

Demirtaş:

Charakter: weiter östlich gelegener, ruhigere Gegend mit geringerer Bebauungsdichte, Strandzugang, aber weniger urbaner Infrastruktur als Mahmutlar oder Oba.

Zielgruppe:

Käufer mit kleinerem Budget
Aussteiger, die Ruhe und Natur priorisieren
langfristige Spekulanten, die auf zukünftige Entwicklung setzen

Vorteile:

niedrigere Einstiegspreise
weniger touristische Dichte
Potenzial bei künftiger Infrastrukturentwicklung

Nachteile:

längere Wege zum Zentrum, eingeschränkte Winterinfrastruktur
Mietnachfrage schwächer und volatiler
Wiederverkauf langsamer möglich

Worauf achten:

realistische Einschätzung von Mobilität (Auto, ÖPNV)
Entwicklungsperspektive (geplante Infrastruktur)
mögliche Einschränkungen für Aufenthaltsgenehmigungen nach Ausländeranteil

Immobilientypen in Alanya – was ist sinnvoll?

Apartment (1+1, 2+1, 3+1)

Der Standardtyp bei einem Immobilienkauf Türkei in Küstenregionen ist das Apartment:

1+1 (ein Schlafzimmer + Wohnraum): bei Investoren und Singles/ Paaren beliebt
2+1: für kleine Familien und Langzeitbewohner
3+1 und größer: eher für Eigennutzer mit mehr Platzbedarf

Vorteile:

gute Vermietbarkeit in vielen Bezirken
überschaubare Nebenkosten (relativ zur Fläche)
leichter wiederverkaufbar als exotische oder sehr große Einheiten

Nachteile:

höhere Abhängigkeit von Gemeinschaftsentscheidungen (Aidat, Reparaturen)
unmittelbare Nachbarschaft zu weiteren Einheiten (Lärm, Privatheit)

Duplex / Maisonette

Zwei Ebenen innerhalb einer Einheit, oft mit größeren Terrassen oder Gartenfläche (Garden-Duplex).

Geeignet für:

Familien mit längerem Aufenthalt
Eigennutzer, die etwas mehr „Hausgefühl“ wollen, aber in einer Anlage bleiben möchten
gehobene Ferienvermietung

Risiken:

etwas kleinerer Käuferkreis beim Wiederverkauf
komplexere Wartung (zwei Etagen, mehr Installationen)

Penthouse

Dachgeschosswohnungen, meist mit großen Terrassen und oft Meerblick.

Geeignet für:

Eigennutzer mit Komfortanspruch
Premium-Ferienvermietung

Besonderheiten:

höhere Exponierung gegen Sonne/Wetter (Isolierung prüfen)
Aufzugssicherheit und Stromversorgung (Generator) sind wichtig

Villa / Haus

Wer ein Haus oder eine Villa in Alanya kaufen will, bewegt sich in einem anderen Segment:

Freistehende Villen in Hanglagen (Tepe/Bektas) oder Küstennähe (Kargıcak, Kestel)
Doppel-/Reihenhäuser in Anlagen

Stärken:

hohe Privatsphäre
größere Grundstücke, Pools, Garten
geeignet für langfristiges Eigennutzerszenario

Schwächen:

hohe Anschaffungs- und Unterhaltskosten
kleinere Zielgruppe bei Vermietung und Wiederverkauf
höhere Komplexität bei Verwaltung (Sicherheit, Gärtner, Technik)

Möbliert vs. unmöbliert

Möbliert: schnell vermietbar, attraktiv für Ferien- und Langzeitmieter, aber Möbelqualität und Stil sind entscheidend.
Unmöbliert: mehr Gestaltungsspielraum, oft besserer Preis, aber Investition in Einrichtung erforderlich.

Für reine Anlageimmobilien lohnt es sich, standardisierte, robuste Möblierung zu wählen, um Verschleiß, Kosten und Leerstand zu reduzieren.

Anlageimmobilie vs. Eigennutzung

Eigennutzung mit Teilvermietung:

Priorität: Lage, die zu persönlichem Lebensstil passt.
Vermietung dient eher der Kostendeckung als der Maximierung der Rendite.

Reine Anlage:

Entscheidungskriterium: Bruttorendite, Auslastung, laufende Kosten, Regulierung.
Emotionale Entscheidungsfaktoren (Meerblick, „Traumlage“) sind zweitrangig, solange sie sich nicht in Zahlen niederschlagen.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Immobilienkauf ab (praxisnah)

1. Bedarf & Budget inkl. Nebenkosten

Klären: Eigennutzung, Investment, Mischform?
Zeithorizont: kurze Spekulation, 5-10 Jahre Haltezeit, Altersvorsorge?
Währungslogik: in EUR/CHF denken, Wechselkursrisiken bewerten.
Nebenkosten realistisch einplanen: 8-15 % zusätzlich für Steuern, Gebühren, Möblierung und erste Instandsetzung sind eine sinnvolle Bandbreite.

2. Vorprüfung Objekt & Standort

Wunschbezirke auswählen (z. B. Oba vs. Mahmutlar vs. Zentrum vs. Tepe).
Prüfen:
- Alltagsinfrastruktur (Einkauf, Klinik, Schule, ÖPNV)
- Entfernung zum Meer, Topografie
- Status bzgl. Aufenthaltsgenehmigungen (offen/geschlossen).

Check vor Besichtigung:

Lage in Karten/Street-View
ungefähre Marktpreise im Bezirk (m²-Preise)
grobe Aidat-Range von vergleichbaren Anlagen

3. Reservierung / Anzahlung (Risiken + Absicherung)

In der Praxis wird häufig eine Reservierungsvereinbarung mit Anzahlung (z. B. 5-10 %) geschlossen, um das Objekt vom Markt zu nehmen.

Sicherheitsregeln:

keine hohen Zahlungen ohne schriftlichen Vertrag
Empfänger: Eigentümer oder lizenzierte Gesellschaft, nicht Privatperson ohne Bezug
Rücktrittsklauseln und Fristen klar regeln (z. B. wenn Tapu-Prüfung negative Punkte zeigt)
Zahlungsnachweis immer dokumentieren (Banküberweisung statt Barzahlung)

4. Vertrag: worauf achten (Klauseln, Fristen)

klare Beschreibung des Objekts (Adresse, Tapu-Daten, Flächenangaben)
Preis, Zahlungsplan, Währung
Zeitpunkt von Übergabe und Besitz-/Nutzen-/Lastenübergang
Regelung von Möbeln und Ausstattung
Bedingungen für Vertragsrücktritt (z. B. negative Due Diligence, fehlende Genehmigungen)
bei Off-Plan/Neubau: Baufortschrittspläne, Sicherheiten, Verzugsklauseln.

Verträge sollten zweisprachig (Türkisch + Deutsch oder Englisch) und von einem unabhängigen Anwalt geprüft werden.

5. Zahlung & Nachweise

Ausländische Käufer benötigen eine türkische Steuernummer.
Konto bei türkischer Bank (vor allem für größere Beträge und Nachweisführung).
Zahlungen möglichst per Überweisung, mit eindeutiger Zuordnung zum Kaufvertrag.
Bei CBI- oder Residency-Ziel: Nachweis der Zahlung aus dem Ausland ist wichtig.

6. Tapu-Übertragung (Grundbuch)

Der eigentliche Eigentumsübergang findet beim Tapu-Amt (Tapu Dairesi) statt.

Ablauf:

Antrag beim Tapu-Amt mit:
- Ausweisdokument
- Steuernummer
- SPK-Bewertungsgutachten (Appraisal)
- Tapu-Kopie
- Zahlungsnachweise
Termin mit Verkäufer und Käufer (oder deren Bevollmächtigten) beim Tapu-Amt.
Unterzeichnung der Übertragungsdokumente in Anwesenheit eines beeidigten Übersetzers für den Käufer.
Zahlung der Tapu-Steuer und Gebühren.
Eintragung im Tapu und Ausgabe der neuen Urkunde.

Mit Eintragung im Tapu ist der Käufer rechtlich Eigentümer; zusätzliche notarielle Verträge sind nicht ausreichend, wenn die Tapu-Übertragung nicht erfolgt.

7. Übergabe, Zähler, Verwaltung, Versicherungen

Nach Tapu-Erhalt:

physische Übergabe (Schlüssel, ggf. Protokoll)
Ummeldung von Strom, Wasser, Gas, Internet
Information an Hausverwaltung, Eintragung in Eigentümerliste
Abschluss / Anpassung der Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) und ggf. Hausrat- und Gebäudeversicherung.

Recht & Sicherheit für Ausländer (EEAT-Kern)

Was ist Tapu? Was steht drin?

Das Tapu ist die offizielle Grundbuchurkunde der Türkei, ausgestellt vom Land Registry (Tapu Dairesi).

Es enthält u. a.:

Angaben zum Eigentümer (Name, Passnummer)
Lage der Immobilie (Provinz, Bezirk, Parzelle, Gebäudeteil)
Art des Eigentums (Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Arsa)
Anteil an Gemeinschaftsflächen
ggf. Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten)

Für Ausländer ist besonders wichtig, dass:

der Titeltyp zur tatsächlichen Nutzung passt (Wohnungseigentum statt reiner „Arsa“)
keine unerwünschten Belastungen eingetragen sind.

Due-Diligence-Check

Juristische Mindestprüfung:

Eigentümeridentität: stimmt der Verkäufer mit dem im Tapu eingetragenen Eigentümer überein?
Belastungsfreiheit: Hypotheken, Pfändungen, Nutzungsbeschränkungen?
Nutzungsart: Wohnnutzung, nicht Landwirtschaft oder andere Nutzungsarten (sofern Wohnung beabsichtigt).
Baugenehmigung (Ruhsat) und Iskan (Nutzungserlaubnis).

Technische Prüfung:

Bauqualität, Struktur, Feuchtigkeit, Isolierung
Einhaltung Bauvorschriften (v. a. bei älteren Gebäuden)
tatsächliche Wohnfläche vs. Angaben

Vollmacht (wann sinnvoll, Risiken)

Viele Käufer schließen den Kauf über eine notarielle Vollmacht ab, wenn sie nicht mehrmals anreisen wollen.

Sinnvoll, wenn:

Käufer nicht an jedem Schritt persönlich teilnehmen kann
Anwalt oder vertrauenswürdige Person lokal agiert

Risiken:

zu weit gefasste Vollmachten (z. B. ohne Objektbezug, ohne Betragsbegrenzung)
Bevollmächtigte mit Interessenkonflikten (z. B. Makler, der gleichzeitig Verkäufer vertritt)

Empfehlung:

Vollmacht auf ein konkretes Objekt und einen Maximalbetrag begrenzen
Anwalt als Bevollmächtigten wählen
Vollmachtstext in der eigenen Sprache prüfen lassen

Typische Betrugs-/Risikomuster und wie man sie erkennt

Preis deutlich unter Markt ohne plausible Erklärung → oft Problem mit Titel, Lage oder Baurecht.
Vertrag nur mündlich oder per einfacher Handschrift → unzureichend.
Zahlung an Dritte ohne klaren Bezug zum Kaufvertrag.
Eigentümer ist nicht identisch mit dem Tapu-Eintrag oder will keine aktuellen Tapu-Auszüge vorlegen.
Drängen auf schnelle Anzahlung, bevor Dokumente geprüft wurden.
Fehlende oder unklare Iskan, obwohl Gebäude seit Jahren genutzt wird.

Dokumenten-Checkliste (Erstkauf)

aktueller Tapu-Auszug
Personalausweis/Pass Kopien von Käufer und Verkäufer
Steuernummer (Käufer)
SPK-Bewertungsgutachten
Baugenehmigung und Iskan
Protokolle der Eigentümerversammlung (Aidat, Rücklagen, offene Streitigkeiten)
Notarielle Vollmacht (falls genutzt)
zweisprachiger Kaufvertrag (Türkisch + Deutsch/Englisch)
Zahlungsnachweise

Kosten – was kommt wirklich oben drauf?

Kaufnebenkosten (einmalig)

Tapu-Steuer: klassisch 4 % des deklarierten Kaufpreises, in der Praxis meist vollständig vom Käufer getragen; regionale Anpassungen und künftige Erhöhungen möglich, deshalb mit ca. 4-6 % kalkulieren.
Notar & Übersetzer: je nach Umfang ca. 15.000-50.000 TRY.
Bewertungsgutachten (Appraisal): gesetzlich vorgeschrieben für Ausländer, meist 5.000-15.000 TRY.
Anwaltshonorar: je nach Komplexität 1-3 % des Kaufpreises oder Pauschale (10.000-30.000 TRY).
Maklerprovision: häufig 2-4 % des Kaufpreises, gesetzlich begrenzt, aber in der Praxis verhandelbar.
MwSt. (KDV): bei bestimmten Erstkäufen und Konstellationen, teils Befreiungen für Ausländer bei Zahlung aus dem Ausland; hier ist eine individuelle steuerliche Beratung entscheidend.

Praktische Bandbreite:
In der Summe ist es seriös, mit 8-15 % Kaufnebenkosten zu rechnen, abhängig von Größe, Struktur (Neubau/Bestand) und Verhandlungserfolg.

Laufende Kosten

Grundsteuer (Emlak Vergisi): typischerweise 0,1-0,2 % des Katasterwerts pro Jahr, je nach Gemeinde.
Aidat/Hausgeld: stark schwankend; von einfachen Häusern (geringe Beträge) bis zu hochwertigen Residenzen mit mehreren tausend TRY im Monat.
DASK (Pflicht-Erdbebenversicherung): jährlich, abhängig von Lage, Bauart und Fläche; im internationalen Vergleich moderat.
Strom/Wasser/Internet: konsumabhängig; für durchschnittliche Nutzung ist eine grobe Spannbreite im niedrigen bis mittleren dreistelligen EUR-Bereich pro Monat realistisch (inkl. Alltagskosten) bei Vollzeitnutzung.

Vermietungsspezifische Kosten

Reinigung: pro Wechsel, bei Kurzzeitvermietung relevant.
Verwaltung/Agentur: 10-25 % der Mieteinnahmen bei Full-Service-Verwaltung, je nach Umfang.
Abnutzung/Möbel: regelmäßige Erneuerungen einplanen, insbesondere bei intensiv genutzten Ferienwohnungen.
Leerstand: Konservativ ist es sinnvoll, mit 10-25 % Leerstand (zeitweise, Saison) zu kalkulieren, je nach Lage und Vermarktung.

Investition & Vermietung – wann lohnt es sich?

Langzeitmiete vs. Ferienvermietung

Langzeitmiete:

einfachere rechtliche Struktur (kein Kurzzeitlizenzverfahren)
stabilere Einnahmen, weniger Verwaltungsaufwand
besonders interessant in alltagstauglichen Bezirken (Oba, Tosmur, Cikcilli, Innenlagen von Mahmutlar).

Ferienvermietung:

potenziell höhere Einnahmen pro Nacht
saisonabhängig, höhere Leerstandsrisiken
seit Gesetz Nr. 7464 nur mit offizieller Lizenz für Vermietungen unter 100 Tagen erlaubt.

Renditetreiber

Lage (Strandnähe + Infrastruktur)
Grundriss (1+1 und 2+1 sind renditestarker Standard)
Qualität der Anlage (Ausstattung vs. Aidat)
professionelle Vermietungs- und Preisstrategie

Bruttorenditen von 5-10 % p. a. sind realistisch, netto bleiben je nach Kostenstruktur meist 4-6 % übrig.

Risiken: Saison, Regulierung, Währung, Instandhaltung

Saison: starke Konzentration der Feriennachfrage in Frühjahr/Herbst/Sommer.
Regulierung: Kurzzeitvermietungsgesetz, Aufenthaltsbeschränkungen nach Ausländerquote, mögliche Änderungen bei Steuern und Gebühren.
Währung: TRY ist volatil; aus Sicht von EUR/CHF-Investoren kann das positiv oder negativ wirken.
Instandhaltung: Meerklima, intensiver Sonnen- und Salzeinfluss erhöhen Wartungsbedarf (Fassade, Metallteile, Technik).

Wer primär auf Vermögenssicherung und moderate Rendite statt maximalen Hebel setzt, ist im Vorteil; kurzfristige Spekulationen auf Kurs- und Preisgewinne sind deutlich riskanter geworden.

Häufige Fehler (Top 12)

Fokus nur auf Meerblick
Alltag, Infrastruktur, Hanglage und Erreichbarkeit werden ignoriert.
Bauqualität nicht geprüft
Kauf nach Optik (Pool, Fassade), ohne Statik, Dämmung, Feuchtigkeit, Iskan zu prüfen.
Nebenkosten unterschätzt
Tapu-Steuer, Aidat, Versicherungen, Instandhaltung werden zu niedrig angesetzt.
Vertrag ohne klare Sprache/Übersetzung
Unverständliche oder einseitige Klauseln in Türkisch werden unterschrieben.
Zu schnelle Anzahlung
größere Summen fließen, bevor Tapu, Lasten und Genehmigungen geprüft wurden.
Schlechte Liquidität beim Wiederverkauf
Nischenlage oder Sondertyp gekauft, der später nur schwer verkäuflich ist.
Ignorieren von Aufenthalts- und Vermietungsregeln
geschlossene Bezirke, Kurzzeitvermietung ohne Lizenz, falsche Erwartungen.
Falsche Preisdeklaration im Tapu
zu niedrige Angabe zur Steuerersparnis → Probleme bei CBI/Residency oder späterer Besteuerung.
Keine unabhängige Rechtsberatung
alleiniger Verlass auf Verkäufer/Makler, ohne eigenen Anwalt.
Wechselkursrisiko unterschätzt
Kredit oder Liquidität ausschließlich in TRY, ohne Puffer.
Aidat und Verwaltung nicht geprüft
hohe laufende Kosten oder dysfunktionale Eigentümergemeinschaft.
Zu optimistische Renditeannahmen
Kalkulation ohne Leerstand, Reparaturen, Management- und Steuerkosten.

FAQ (mind. 15 Fragen)

1. Kann ich als Deutscher/Österreicher/Schweizer in der Türkei kaufen?
Ja. Staatsbürger aus den meisten europäischen Ländern dürfen Wohnungen und Häuser erwerben, solange die Immobilie nicht in militärischen oder sicherheitsrelevanten Sperrzonen liegt und lokale Flächenobergrenzen eingehalten werden.

2. Was ist Tapu und wie prüft man es?
Das Tapu ist die offizielle Eigentumsurkunde; geprüft werden müssen Eigentümer, Belastungen, Nutzungsart und Titeltyp (Kat Mülkiyeti vs. Kat İrtifakı/Arsa). Ein aktueller Tapu-Auszug und die Prüfung durch einen Anwalt sind Standard.

3. Neubau oder Bestandsimmobilie – was ist besser?
Neubauten bieten moderne Standards, kosten aber deutlich mehr; Bestand kann in Toplagen attraktiv sein, hat aber oft Renovierungsbedarf. Entscheidend sind Lage, Bauqualität, Titelstatus und Gesamtwirtschaftlichkeit.

4. Welche Lage ist besser für Vermietung?
Für Langzeitmiete: alltagstaugliche Bezirke wie Oba, Tosmur, Cikcilli, Innenlagen von Mahmutlar. Für Ferienvermietung: strandnahe Zonen in Zentrum, Mahmutlar, Avsallar, Kestel – jeweils mit Lizenzpflicht bei Kurzzeitvermietung.

5. Welche laufenden Kosten sind typisch?
Grundsteuer (0,1-0,2 % des Katasterwerts), Aidat je nach Anlage, DASK-Versicherung, Verbrauchskosten (Strom/Wasser/Internet) und ggf. Verwalterhonorare. Größte Unbekannte ist oft die Aidat-Höhe.

6. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Rechnen Sie insgesamt mit etwa 8-15 % auf den Kaufpreis für Tapu-Steuer, Notar/Übersetzung, Gutachten, Anwalt, Makler und Möblierung/Instandsetzung.

7. Kann ich mit meiner Immobilie eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?
Grundsätzlich ja, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind (u. a. Mindestwert von rund 200.000 USD und Lage in einem „offenen“ Bezirk). Es gibt aber keine Garantie; die Regeln haben sich zuletzt mehrfach geändert.

8. Führt der Kauf automatisch zur türkischen Staatsbürgerschaft?
Nein. Für Citizenship by Investment ist eine Investition von mindestens 400.000 USD in Immobilien mit dreijähriger Haltefrist nötig, verbunden mit einem formellen Antragsprozess.

9. Was sind Warnsignale beim Kauf?
Unklare Eigentümerverhältnisse, fehlende Tapu-Einsicht, sehr niedrige Preise ohne plausible Erklärung, Druck zu schnellen Barzahlungen, fehlende Iskan oder widersprüchliche Informationen zu Lage und Nutzung.

10. Darf ich meine Immobilie kurzzeitig vermieten (Airbnb)?
Nur mit Lizenz nach Gesetz Nr. 7464 für Vermietungen unter 100 Tagen; ohne Genehmigung drohen hohe Bußgelder. Für Langzeitmietverträge gelten andere, weniger strenge Regeln.

11. Welche Renditen sind realistisch?
Bruttorenditen zwischen 5-10 % p. a. sind üblich; nettomäßig bleiben meist 4-6 %, abhängig von Lage, Management, Aidat und Leerstand. Extrem höhere Renditeversprechen sind mit Vorsicht zu betrachten.

12. Wie stark wirken sich Währungsschwankungen aus?
Sie investieren in der Regel in TRY-basierte Vermögenswerte; Wechselkursbewegungen gegenüber EUR/CHF können Wertentwicklung und Ertragshöhe wesentlich beeinflussen, positiv wie negativ.

13. Kann ich die Immobilie allein auf meinen Namen halten?
Ja, Ausländer können 100 % Eigentum an zulässigen Objekten halten, die im Tapu auf ihren Namen eingetragen werden, solange gesetzliche Flächen- und Zonenbeschränkungen eingehalten werden.

14. Wie lange dauert der Kaufprozess?
Nach Auswahl und Einigung auf den Preis kann der formale Prozess (Appraisal, Prüfung, Tapu-Termin) in einfachen Fällen innerhalb weniger Wochen abgeschlossen werden; komplexere Situationen dauern länger.

15. Brauche ich zwingend einen Anwalt?
Formal ist ein Anwalt nicht zwingend vorgeschrieben; praktisch ist er einer der wichtigsten Risikofilter, insbesondere bei sprachlichen und rechtlichen Besonderheiten sowie bei Vollmachtserteilungen.

16. Was ist mit geschlossenen Bezirken für Aufenthaltstitel?
In Bezirken mit hohem Ausländeranteil (z. B. Mahmutlar, Kestel, Avsallar, teils Oba) können neue Aufenthaltstitel nicht oder nur eingeschränkt erteilt werden; der Status kann sich ändern und muss vor einem kaufbezogenen Aufenthaltsziel geprüft werden.

17. Was passiert, wenn ich das Objekt später mit Verlust verkaufen muss?
Wie in jedem Markt können Preise fallen oder sich langsamer entwickeln; entscheidend ist, dass Sie nicht in eine Lage investieren, in der Liquidität (Käufernachfrage) dauerhaft schwach ist. Solides Risikomanagement umfasst Puffer, realistische Haltehorizonte und die Wahl eines etablierteren Bezirks.

Abschluss – 3 nächste Schritte als Checkliste

Profil klären:
Budget (inkl. 8-15 % Nebenkosten), Ziel (Eigennutzung vs. Rendite), Zeithorizont und gewünschte Aufenthalts-/Vermietungsstrategie festlegen.
Standort & Typ eingrenzen:
2-3 Bezirke auswählen, die zu Ihrem Profil passen (z. B. Oba für Alltag, Mahmutlar für Rendite, Tepe für Villa) und entscheiden, ob Apartment, Penthouse oder Villa sinnvoll ist.
Rechtssichere Vorbereitung:
Unabhängigen Anwalt wählen, Tapu- und Dokumentencheck als Pflicht definieren, keine Anzahlung ohne klare Vertragsstruktur und überprüfbare Unterlagen leisten.

Optional können Sie ein detailliertes Kaufprofil erstellen (Budget, Nutzung, Wunschlagen, Rendite-/Aufenthaltsziele), anhand dessen Sie Angebote filtern und systematisch mit diesem Leitfaden abgleichen.