Wer heute Immobilien in Alanya kaufen möchte – ob als Ferienwohnung, Altersruhesitz oder Anlageimmobilie – trifft auf einen dynamischen Markt mit starkem Ausländeranteil, klaren rechtlichen Rahmenbedingungen und sehr unterschiedlichen Mikrolagen. Dieser Leitfaden bündelt Markt-, Rechts- und Standortwissen zu einer Referenzseite für deutschsprachige Käufer.
1. Warum Immobilien in Alanya kaufen?
1.1 Internationale Nachfrage und Käuferstruktur
Alanya hat sich in den letzten Jahren von einem klassischen Badeort zu einem eigenständigen Immobilienstandort mit hoher Auslandsnachfrage entwickelt. Ein erheblicher Teil der Verkäufe geht an ausländische Käufer, wobei insbesondere Russen, Deutsche, Iraner, Briten und Käufer aus dem Nahen Osten dominieren.
In einzelnen Marktanalysen werden für 2025 etwa folgende Anteile geschätzt: rund 38% der ausländischen Käufer stammen aus Russland, etwa 22% aus Deutschland, gefolgt von Iran, UK, Skandinavien und anderen europäischen Ländern. Dies sorgt für:
- ganzjährige Nachfrage, nicht nur im Sommer
- eine stabile Mieterbasis (Touristen + Expats)
- internationale Nachbarschaft in vielen Wohnanlagen
1.2 Lebensqualität, Klima und Infrastruktur
Alanya bietet rund 300 Sonnentage im Jahr, milde Winter, lange Badesaison, große Strände (u. a. Kleopatra-Strand) und eine ausgebaute touristische wie alltägliche Infrastruktur (Krankenhäuser, Einkaufszentren, internationale Restaurants, Sport- und Freizeitangebote).
Wichtige Infrastrukturpunkte:
- Flughäfen: Antalya (ca. 120 km) und Gazipaşa-Alanya (ca. 40 km)
- moderne Krankenhäuser und private Kliniken, die auf ausländische Patienten eingestellt sind
- internationale und private Schulen, v. a. in zentrumsnahen Stadtteilen wie Oba
- durchgehende Küstenstraße und geplante/ausgebaute Autobahnverbindungen Richtung Antalya, die die Erreichbarkeit weiter verbessern sollen
1.3 Preisniveau im Vergleich zu Europa
Trotz des deutlichen Preisanstiegs der letzten Jahre liegen die Quadratmeterpreise in Alanya im Mittel noch deutlich unter vielen etablierten Mittelmeer-Standorten in Westeuropa.
- Zentrale Lagen von Alanya liegen (Stand Ende 2025/Anfang 2026) im Bereich von grob 1.500-2.200 Euro/m² für Wohnungen, je nach Alter und Lage der Immobilie.
- Stadtteile wie Mahmutlar oder Kargıcak bewegen sich tendenziell etwas niedriger, teils im Korridor von 1.200-1.800 Euro/m².
Gleichzeitig sind die nominalen Preise in den letzten Jahren um etwa 15-20% jährlich gestiegen, wobei inflationsbereinigt zuletzt wieder real sinkende Preise zu beobachten sind.
1.4 Investitionspotenzial Türkei und Alanya
Türkische Immobilienpreise sind in etwa zehn Jahren nominal um ein Vielfaches gestiegen (über 2.000%), inflationsbereinigt aber „nur“ um rund 80-85%. Das bedeutet:
- starke nominale Wertzuwächse durch Inflation
- real moderate, aber langfristig positive Performance
- für ausländische Käufer in Fremdwährung Chancen durch Wechselkurseffekte – aber auch Währungs- und Regulierungssrisiken
Alanya profitiert zusätzlich von:
- wachsendem Tourismus (Antalya-Region mit Rekordwerten von über 17 Mio. ausländischen Besuchern 2024)
- wachsender ausländischer Wohnbevölkerung (Schätzungen Richtung 50.000 Ausländer in Alanya allein bis 2024)
- Infrastruktur- und Neubauprojekten, die den Standort auch als Ganzjahreswohnort attraktiv machen
2. Überblick Immobilienmarkt Alanya
2.1 Marktsegmente
Der Markt gliedert sich grob in:
- Standardwohnungen (1+1, 2+1) – ca. 65% des Bestands
- Wohnungen in Wohnanlagen („Residenzen“) mit Pool, Fitness, Security – ca. 15%
- Villen (freistehend, Reihen- oder Doppelvillen) – ca. 10%
- Penthouses und Duplex-Wohnungen – ca. 7%
- Sonstige (Townhouses, Garden-Duplex, Lofts) – ca. 3%
Die meisten Ausländer, die Immobilien in Alanya kaufen, erwerben Wohnungen; der Villenmarkt ist deutlich kleiner und preislich stark differenziert.
2.2 Käufergruppen
Typische Käufergruppen:
- Deutschsprachige (Deutschland, Österreich, Schweiz): häufig Paare ab 45+, Rentner, teils Familien. Fokus auf ruhigen, infrastrukturell starken Lagen wie Oba, Tosmur, Kestel, teilweise Zentrum.
- Skandinavier: qualitäts- und dienstleistungsorientiert, überdurchschnittliche Zahlungsbereitschaft, häufig in modernen Anlagen mit guter Hausverwaltung.
- Russen / GUS-Staaten: großer Anteil an Käufen, sowohl Eigennutzer als auch Investoren, mit starker Präsenz in Mahmutlar, Kargıcak, Kestel.
- Naher Osten / Golfstaaten: eher Villen und hochwertige Apartments, präferiert mit Meerblick.
- Türkische Käufer aus anderen Regionen: als Ferien- und Anlageimmobilien, v. a. in zentralen und traditionelleren Lagen.
2.3 Preisdynamik der letzten Jahre
Analysen auf Basis offizieller Daten (Endeksa, TCMB) zeigen:
- In Alanya +18% nominaler Preiszuwachs im letzten Jahr (Ende 2025 vs. Ende 2024).
- Bei einer landesweiten Inflation von ca. 31% ergibt sich inflationsbereinigt ein realer Rückgang von etwa 10%, d. h. reale Preise sind zuletzt gefallen, obwohl nominal weiter Anstiege sichtbar sind.
- Neubauten (0-4 Jahre) liegen im Schnitt ca. 38% über dem m²-Preis von Altbestand (16+ Jahre).
Gleichzeitig ist zu beobachten, dass Verkäufe an Ausländer in Alanya zurückgegangen sind: In Juli 2025 wurden 424 Wohnungen an Ausländer verkauft, gegenüber höheren Niveaus in den Vorjahren. Gründe sind u. a.:
- Währungsschwankungen
- gestiegene Gebühren und Steuern
- strengere Regeln für Aufenthaltsgenehmigungen
- insgesamt stark gestiegene Kaufpreise
2.4 Neubau vs. Bestand, Küste vs. Hinterland
- Neubau: moderne Ausstattung, Energieeffizienz, große Anlagen mit Infrastruktur (Pools, Spa, Gym); Aufpreis durch Baukosten + Nachfrage.
- Bestand: teils größere Wohnflächen, oft bessere Mikrolagen (z. B. nahe Kleopatra-Strand), aber mit Renovierungsbedarf.
Lagen:
- 1. Reihe Meer / Küste: höchste Preise, v. a. in Zentrum, Oba, Mahmutlar, Kestel.
- Hinterland / Hanglagen (z. B. Tepe, Bektas): sehr hohe Preise für hochwertige Villen wegen Panorama-Meerblick.
- weiter vom Meer entfernte Stadtteile (z. B. Demirtaş, Teile von Payallar, Kesefli): deutlich günstigere m²-Preise.
3. Immobilienpreise in Alanya nach Lage
Alle Preisangaben sind indikativ (Stand Ende 2025/Anfang 2026) und unterliegen Wechselkursen und Marktschwankungen. Wichtig ist vor allem der Vergleich der Lagen zueinander.
3.1 Gesamtmarkt Alanya
- Median-Kaufpreis: ca. 5.500.000 TRY (ca. 128.000 USD; 109.000 EUR).
- Durchschnittlicher Kaufpreis: ca. 5.964.000 TRY (ca. 139.000 USD; 118.000 EUR).
- 80% der Objekte liegen zwischen ca. 2.800.000 TRY und 11.250.000 TRY.
- Durchschnittspreis pro m²: ca. 54.200 TRY/m² (etwa 1.265 USD bzw. 1.073 EUR); Median leicht darunter.
3.2 Alanya Zentrum (Çarşı und nahe Umgebung)
Charakter:
Historischer Kern, Kleopatra-Strand, dicht bebaute, gemischte Struktur aus älteren und teils modernen Gebäuden. Hohe Nachfrage für Feriennutzung und ganzjährigen Aufenthalt.
Preise:
- Wohnungen im Zentrum („Çarşı“):
- Properstar-Daten geben für „Alanya“ insgesamt ca. 78.000 TRY/m² für Wohnungen an, leicht über dem Stadtdurchschnitt.
Zielgruppen & Vorteile:
- Käufer, die urbanes Leben, fußläufige Infrastruktur und Kleopatra-Strand schätzen
- hohe Attraktivität für Ferienvermietung und Kurzaufenthalte
- etablierte Nachbarschaft, weniger Neubau
Nachteile:
- dichter Verkehr, begrenzte Parkmöglichkeiten
- älterer Gebäudebestand, häufig Renovierungsbedarf
3.3 Alanya Oba
Charakter:
„Alanya Oba“ gilt als familienfreundlicher, gut erschlossener Stadtteil nahe Zentrum, mit Einkaufszentren (u. a. Metro, Alanyum), Krankenhäusern, Schulen und vielen modernen Wohnanlagen. Es gibt Unterteilungen in „Unteres“ und „Oberes“ Oba (meer- bzw. bergnah).
Preise:
- Durchschnittliche Objektpreise: ca. 5,4-7,3 Mio. TRY.
- Durchschnittlicher m²-Preis: ca. 49.800-67.300 TRY/m² (etwa 1.160-1.570 USD/m²).
- Properstar weist für Oba („Oba Belediyesi“) sogar ca. 88.000 TRY/m² für Wohnungen aus – im oberen Bereich von Alanya.
- Euro-basierte Marktberichte ordnen Oba grob bei 1.200-1.300 EUR/m² ein, im Mittelfeld bis oberen Bereich.
Zielgruppen & Vorteile:
- Familien und Langzeitbewohner mit Fokus auf Alltagsinfrastruktur
- Käufer, die eine gute Balance aus Küstennähe und Ruhe suchen
- solide Nachfrage für langfristige Vermietung und mittelfristig stabile Wertentwicklung
Besondere Hinweise:
- Oba ist zeitweise als „geschlossenes Gebiet“ für neue Aufenthaltsgenehmigungen geführt worden; die Regeln ändern sich. Für reine Investoren, die eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilieneigentum anstreben, ist eine aktuelle Abfrage bei der Migrationsbehörde (Göç İdaresi) notwendig.
3.4 Alanya Mahmutlar
Charakter:
„Alanya Mahmutlar“ ist einer der internationalsten Stadtteile, ca. 10 km östlich des Zentrums. Viele Neubauten, lange Strandpromenade, zahlreiche russisch- und deutschsprachige Dienstleister.
Preise:
- Mahmutlar gilt preislich als mittleres Segment:
- Properstar weist ca. 62.000 TRY/m² für Wohnungen aus, unter Oba und Kestel.
- Euro-Betrachtungen geben teils 1.200-1.800 EUR/m² an, je nach Lage und Ausstattung.
Zielgruppen & Vorteile:
- Expats und Langzeiturlauber mit Fokus auf preislich attraktive Wohnungen in Strandnähe
- hohe Nachfrage nach 1+1 und 2+1 Wohnungen für Kurz- und Langzeitmiete
- sehr gute Infrastruktur vor Ort, internationale Community
Risiken / Besonderheiten:
- Mahmutlar war und ist teilweise als „geschlossenes Gebiet“ für neue Aufenthaltsgenehmigungen eingestuft, weil der Ausländeranteil über 20% lag.
- Gleichzeitig bleibt Mahmutlar ein Top-Viertel für Rendite (gute Mietnachfrage, kombinierbar aus Kurzzeit- und Langzeitmieten).
3.5 Kestel
Charakter:
Kestel ist ein eher ruhiger, „elitäter“ Vorort östlich von Oba und Tosmur, mit niedriger Bebauung, moderner Architektur, Universitätsstandort und wenigen Hotels.
Preise:
- m²-Preis für Wohnungen laut Properstar: ca. 97.000 TRY/m², einer der höchsten Werte in Alanya.
- In Euro wird Kestel teils als teuerstes Quartier mit ca. 1.370-1.400 EUR/m² geführt.
- Investropa-Daten zeigen 57.200-77.300 TRY/m² als m²-Spanne, abhängig von Objektgröße und Lage.
Zielgruppen & Vorteile:
- Käufer mit Fokus auf Ruhe, Natur, Meerblick, aber nur wenige Minuten zum Zentrum
- Familien und Langzeitbewohner, teils mit höherem Budget
- gute Perspektiven für gehobene Ferienvermietung und mittel-/langfristige Wertsteigerung
Hinweis Aufenthaltsrecht:
- Kestel war zeitweise als geschlossenes Gebiet für neue Aufenthaltsgenehmigungen gelistet, ähnlich wie Mahmutlar und Avsallar. Die Lage sollte bei Erwerb mit Aufenthaltsziel genau geprüft werden.
3.6 Avsallar
Charakter:
Küstenort westlich von Alanya, mit bekannten Stränden, vielen Ferienanlagen und zunehmend auch Dauerbewohnern.
Preise:
- Properstar: ca. 63.000 TRY/m² für Wohnungen, deutlich unter Kestel/Oba, nahe Mahmutlar.
- Investropa: durchschnittliche Objekte 3,0-4,1 Mio. TRY, m²-Preis ca. 43.400-58.700 TRY/m².
Zielgruppen & Vorteile:
- Budgetorientierte Käufer, die Nähe zu sehr guten Stränden priorisieren
- Feriennutzer, die eine relativ günstige Wohnung in Alanya kaufen möchten
- gute Eignung für saisonale Ferienvermietung, gemischt mit Langzeitmietern
Aufenthaltsrecht:
- Avsallar ist (wie Mahmutlar, Kestel, Kargıcak) für neue Aufenthaltsgenehmigungen eingeschränkt, wenn Grenzwerte für Ausländeranteil überschritten sind. Rechtslage regelmäßig prüfen.
3.7 Konaklı
Charakter:
Westlich des Zentrums gelegen, eher touristischer Vorort mit Hotels, Wohnanlagen und Küstenlage.
Preise:
- Investropa: Objekte ca. 5,5-7,5 Mio. TRY, m²-Preis ca. 47.600-64.400 TRY/m².
- Properstar: m²-Preis Wohnungen ca. 81.500 TRY/m².
Zielgruppen & Vorteile:
- Käufer, die ruhiger wohnen wollen, aber direkten Küstenzugang wünschen
- Kombination aus Feriennutzung und saisonaler Vermietung
- etwas geringere Dichte als im Zentrum oder Mahmutlar
3.8 Tepe / Hanglagen (Villenlagen)
Charakter:
Tepe (und das angrenzende Bektas) sind die klassischen Villenlagen oberhalb des Zentrums, mit Panorama-Meerblick, größeren Grundstücken und überwiegend Einfamilienhäusern.
Preise:
Zielgruppen & Vorteile:
- Käufer mit hohem Budget und Fokus auf Privatsphäre, Meerblick, große Wohnflächen
- primär Eigennutzer und hochpreisige Ferienvermietungen mit geringer Auslastung, aber hohem Tagessatz
Nachteile:
- höhere laufende Kosten (Garten, Pool, Wartung, Sicherheit)
- geringere Mietnachfrage außerhalb saisonaler Spitzen
- begrenzte Käuferzielgruppe beim Wiederverkauf
4. Welche Immobilientypen gibt es in Alanya?
4.1 Wohnungen (1+1, 2+1, 3+1)
Standardapartments (80-120 m²) machen den Großteil des Markts aus.
Typische Käufer:
- Paare und kleine Familien, die dauerhaft oder über Teile des Jahres in Alanya wohnen möchten
- Investoren mit Fokus auf Langzeitvermietung oder gehobene Ferienvermietung
- Erstinvestoren, die mit relativ überschaubarem Budget in den Markt einsteigen
Preis- und Zielgruppencharakteristik:
- Standardwohnungen: ca. 4,5-7 Mio. TRY (105.000-163.000 USD), je nach Lage und Alter.
- Besonders hohe Nachfrage nach 1+1 und 2+1 in Mahmutlar, Oba, Tosmur, Avsallar.
4.2 Penthouses & Duplex-Wohnungen
2-stöckige Einheiten oder Dachwohnungen, meist mit größeren Terrassen und Meerblick.
Typische Käufer:
- Käufer, die mehr Fläche und Außenbereiche wünschen, aber nicht in eine Villa investieren möchten
- Investoren für hochwertige Ferienvermietung (z. B. Familiengruppen)
Preisbereich:
4.3 Villen
Freistehende Häuser, Reihen- oder Doppelvillen, oft mit Privatpool, in Lagen wie Tepe, Bektas, Kargıcak, Kestel.
Typische Käufer:
- wohlhabende Eigennutzer (zweit-/dritter Wohnsitz)
- Investoren mit Fokus auf hochpreisige Kurzzeitvermietung (z. B. an Familien/Gruppe)
- Käufer, die eher Wertaufbewahrung in Sachwerten als maximalen Cashflow suchen
Preisbereich:
- Einstiegsbereich für Villen: ab ca. 18 Mio. TRY (420.000 USD)
- High-End-Villen bis ca. 60 Mio. TRY (1,4 Mio. USD).
Renditeprofil:
- aufgrund hoher Kaufpreise und begrenzter Mieterklientel erzielen Villen selten mehr als 5% Bruttorendite.
4.4 Ferienimmobilien / Anlageimmobilien
Im Grunde sind alle genannten Typen auch Anlageimmobilien, entscheidend ist die Nutzung:
- klassische Ferienwohnungen (Kurzzeitvermietung): Fokus auf Lage (Strandnähe, Meerblick), Gebäude mit touristischer Infrastruktur
- Langzeitmietobjekte: eher in alltagsorientierten Lagen wie Oba, Tosmur, Mahmutlar (Innenlagen), Cikcilli
- Hybridmodelle: saisonale Kurzzeitvermietung + Winter-Langzeitmietverträge
Zielgruppenanalyse:
- Eigennutzer mit Renditeinteresse: Wohnung in guter Lage, Fokus auf Werterhalt + selektive Vermietung
- Renditeorientierte Investoren: eher kleinere Einheiten (Studios, 1+1), in mietstarken Bezirken wie Mahmutlar, Oba, Tosmur, Avsallar; typ. 6-8% Bruttorendite.
5. Rechtliche Grundlagen für Ausländer
5.1 Eigentumsrecht für Ausländer in der Türkei
Die Türkei erlaubt Ausländern den Erwerb von Immobilien in einem breiten Rahmen.
Wesentliche Punkte:
- Der frühere „Reziprozitätsgrundsatz“ (nur Kauf, wenn Türken im Herkunftsland ebenfalls kaufen dürfen) wurde 2012 weitgehend abgeschafft.
- Ausländer dürfen grundsätzlich in den meisten Lagen Immobilien erwerben, ausgenommen sind:
- militärische Sperrgebiete
- sicherheitsrelevante oder strategische Zonen
- Es gelten Flächenobergrenzen:
Alle Immobilien in der Türkei sind „freehold“, d. h. volles Eigentum, das vererbbar ist.
5.2 Tapu (Grundbuch) und Eigentumsformen
Die zentrale Urkunde ist das Tapu (Titelurkunde). Wer im Tapu eingetragen ist, gilt rechtlich als Eigentümer.
Wichtige Tapu-Arten:
- Kat Mülkiyeti (Wohnungseigentum):
Vollständiges Sondereigentum an einer fertiggestellten Einheit mit erteilter Nutzungserlaubnis (İskan). Dies ist die sicherste Form von Wohnungseigentum. - Kat İrtifakı (Baudienstbarkeit):
Eigentumsrecht an einem zukünftigen Sondereigentum, solange das Gebäude noch nicht vollständig fertiggestellt bzw. keine İskan erteilt ist. Nach Fertigstellung erfolgt Umwandlung in Kat Mülkiyeti. - Arsa Tapu (Grundstück):
reines Land ohne Gebäude (oder ohne genehmigte Wohnnutzung). Wichtig: Bei reinen Landtiteln muss geklärt werden, ob/was gebaut werden darf.
Für ausländische Käufer ist es in der Regel empfehlenswert, Kat Mülkiyeti-Titel anzustreben, insbesondere bei Wohnungen, um Bau- und Nutzungsrisiken zu minimieren.
5.3 Kaufprozess (Überblick)
Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt immer über das Amt für Grundbuch und Kataster (Tapu Dairesi).
Typische Schritte:
- Identifikation und Prüfung der Immobilie
- Einsicht ins Tapu (Eigentümer, Belastungen, Nutzungsart)
- SPK-zertifiziertes Bewertungsgutachten (für Ausländer Pflicht)
- Steuernummer & Bankkonto
- Erwerb einer türkischen Steuernummer (Vergi Numarası)
- Eröffnung eines Bankkontos für Zahlungen
- Kaufvertragsentwurf / Reservierung
- Reservierungsvereinbarung mit Anzahlung
- Notarielle Vollmacht, falls der Käufer nicht persönlich anwesend sein kann
- Antrag beim Tapu-Amt
- Einreichung aller Unterlagen (Ausweis, Steuernummer, Bewertungsbericht, Tapu-Kopie, Zahlungsnachweise etc.)
- Zahlung Kaufpreis & Steuern
- Überweisung des Kaufpreises (oft per Banküberweisung unter Dokumentation)
- Zahlung Tapu-Gebühr(en), ggf. Mehrwertsteuer
- Unterzeichnung & Tapu-Erhalt
- Anwesenheit von Käufer und Verkäufer (oder Bevollmächtigten) beim Tapu-Amt
- nach Eintragung: Ausgabe der Tapu-Urkunde; ab diesem Moment ist der Käufer Eigentümer.
5.4 Steuern & Gebühren beim Immobilienkauf
5.4.1 Erwerbsnebenkosten
Die Gesamtkosten beim Kauf liegen typischerweise bei 8-15% des Kaufpreises (inkl. Renovierung eher bis 20%).
Wichtige Positionen:
- Tapu-Übertragungssteuer (Tapu Harcı):
- traditionell 4% des deklarierten Werts (oft hälftig Käufer/Verkäufer, faktisch meist Käufer).
- einzelne Quellen berichten nach Dekreten 2023/2024 über Erhöhungen Richtung 6%, teils kontextabhängig.
- Fazit: realistische Planung mit 4-6% und aktuelle Auskunft beim Notar / Tapu-Amt einholen.
- MwSt. (KDV) auf Neubauten:
- Notar- und Übersetzerkosten:
- ca. 15.000-50.000 TRY, je nach Umfang und Dokumentenanzahl.
- Bewertungsgutachten (SPK-Appraisal):
- Anwaltshonorar (empfohlen):
- ca. 10.000-30.000 TRY.
- Maklerprovision:
- meist 2-4% (zzgl. KDV), formell begrenzt und verhandelbar; in der Praxis häufig rund 3% auf Käuferseite.
5.4.2 Laufende Steuern und Kosten
- jährliche Grundsteuer:
- 0,1-0,2% des Katasterwerts, je nach Lage (Kleinstadt vs. Metropolkommune).
- DASK (Pflicht-Erdbebenversicherung):
- obligatorisch für alle Wohnimmobilien, Beitrag nach Lage, Bauart, Größe.
- Wohnanlage-Gebühren (Aidat):
- stark variabel; moderne Residenzen mit umfangreicher Infrastruktur haben deutlich höhere Aidat.
- Aidat ist laut Marktanalysen der größte laufende Kostenblock, den viele Investoren unterschätzen.
- Vermietungsbezogene Steuern:
5.5 Aufenthaltsrecht durch Immobilienkauf
Die Türkei bietet eine Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer, die jedoch in den letzten Jahren deutlich verschärft wurde.
Kernpunkte (Stand 2024-2026):
- Für Tapu-Eintragungen nach dem 16.10.2023 gilt ein Mindestwert von 200.000 USD (in TRY am Kauftag) für eine immobilienbasierte Kurzaufenthaltserlaubnis.
- Der Wert muss auf dem Tapu und durch ein Appraisal nachgewiesen werden.
- Die Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden; Vermietung ist im Rahmen einer reinen „Immobilien-Aufenthaltserlaubnis“ eingeschränkt.
- Zusätzlich existieren „geschlossene Gebiete“ (z. B. Mahmutlar, Kestel, Avsallar, zeitweise Oba), in denen keine neuen Aufenthaltserlaubnisse mehr erteilt werden, wenn der Ausländeranteil > 20% ist.
- Es gibt Anzeichen, dass einige dieser Gebiete wieder geöffnet werden könnten, sobald der Ausländeranteil sinkt, z. B. Mahmutlar, Avsallar, Kestel.
Für strategische Käufer, die unbedingt eine Aufenthaltserlaubnis über Eigentum anstreben, ist die Auswahl eines „offenen“ Stadtteils und der richtige Tapu-Wert entscheidend.
5.6 Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf
Parallel existiert das Programm zur türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition:
- Mindestinvestition: 400.000 USD in Immobilien, zu Marktwert und dokumentiert durch SPK-Gutachten.
- Haltefrist: mindestens 3 Jahre, währenddessen Sperrvermerk im Tapu.
- Einbeziehung von Ehepartner und minderjährigen Kindern möglich.
- Es können mehrere Objekte kombiniert werden, sofern sie im Rahmen eines einzigen notariellen Kaufvertrags die Schwelle von 400.000 USD erreichen.
Die CBI-Variante eignet sich eher für Investoren mit hohem Budget und klarer Zielsetzung (Pass, Mobilität, alternative Staatsbürgerschaft), weniger für klassische Ferienkäufer.
5.7 Risiken vermeiden: Juristische Sorgfaltspflichten
Häufige juristische Fallstricke:
- Kauf von Immobilien ohne vollständigen Kat-Mülkiyeti-Status (nur Kat İrtifakı oder reiner Landtitel) ohne Verständnis der Konsequenzen.
- übersehene Belastungen (Hypotheken, Pfändungen) im Tapu
- Erwerb in militärischen oder strategischen Zonen, in denen Ausländer nicht kaufen dürfen
- falsche oder zu niedrige Deklaration des Kaufpreises im Tapu, was Steuern, spätere CBI- oder Aufenthaltsprozesse gefährden kann
Ein fachkundiger Anwalt mit Spezialisierung auf Ausländerimmobilien ist in der Praxis einer der wichtigsten Bausteine zur Risikoreduktion.
6. Schritt-für-Schritt: Immobilie in Alanya kaufen
6.1 Zieldefinition und Budget
- Ziel klären:
- Eigennutzung, Mischung mit Vermietung oder reine Anlage?
- Kurzzeitvermietung (Airbnb) vs. Langzeitmiete?
- Option auf Aufenthaltserlaubnis oder gar Staatsbürgerschaft?
- Budgetrahmen festlegen:
- Kaufpreis + 8-15% Nebenkosten + Reserven für Möblierung/Renovierung.
6.2 Standort- und Objektauswahl
- Mikrolagen analysieren:
- stadtnahe Alltagslage (Oba, Tosmur, Cikcilli, Zentrum)
- ausländerstarke und rental-orientierte Lagen (Mahmutlar, Avsallar)
- ruhige/höherpreisige Lagen (Kestel, Tepe/Bektas)
- Kurzliste erstellen:
- einige Objekte in 2-3 präferierten Stadtteilen
- Prüfen: Baujahr, Ausstattung, Aidat, Entfernung zum Meer, Infrastruktur.
6.3 Due Diligence
- Rechtliche Prüfung:
- Tapu-Auszug: Eigentümer, Belastungen, Nutzungsart (Wohnnutzung?)
- Kat-Mülkiyeti-Status vs. Kat İrtifakı/Arsa
- Baugenehmigung und İskan (Nutzungsgenehmigung)
- Bewertungsgutachten (Appraisal):
- SPK-lizenzierter Gutachter, Pflicht bei Ausländererwerb
- wichtig auch für CBI (400.000 USD) bzw. Aufenthalt (200.000 USD)
- Technische Prüfung:
- Bauqualität, Haustechnik, Schall- und Wärmedämmung
- Zustand von Fassade, Dach, Gemeinschaftsflächen
- ggf. unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen.
6.4 Reservierung & Vertrag
- Reservierungsvereinbarung:
- Fixierung von Preis, Konditionen und Zeitraum
- Anzahlung (meist 5-10%), geregelt in schriftlicher Reservierung
- Kaufvertrag (ggf. notariell):
- klare Regelung von Zahlungsplan, Übergabetermin, Ausstattung, Schuldenfreiheit
- bei Off-Plan-Käufen: Baufortschrittspläne, Sicherheiten (Bankgarantie, Fertigstellungsklauseln).
6.5 Zahlung, Behörden, Tapu
- Steuernummer & Bankkonto:
- Vergi Numarası bei Steueramt
- Konto bei türkischer Bank (z. B. für Pflicht, Devisen über Zentralbank zu führen bei CBI-Investitionen).
- Tapu-Antrag:
- Einreichung aller Unterlagen beim Tapu-Amt
- Organisation eines Dolmetschers (amtlich anerkannt) für die Signatur
- Zahlung Kaufpreis & Gebühren:
- Banküberweisung mit Verwendungsnachweis
- Zahlung Tapu-Steuer, eventueller MwSt., Notar-, Übersetzer- und sonstiger Gebühren
- Tapu-Übertragung:
- Abschluss beim Tapu-Amt
- Unterzeichnung durch Käufer und Verkäufer
- Ausgabe der Tapu-Urkunde (Papierform; digital via Web-Tapu abrufbar).
6.6 Nach dem Kauf
- Versicherungen & Ummeldungen:
- DASK abschließen/aktualisieren
- ggf. Hausrat- und andere Versicherungen
- Ummeldung Strom, Wasser, Gas, Internet
- Vermietungs- und Aufenthaltsstrategie umsetzen:
- bei Kurzzeitvermietung: Lizenz nach Gesetz Nr. 7464 beantragen (Tourismus-Vermietung < 100 Tage)
- bei Aufenthaltsabsicht: Antrag Aufenthaltstitel (e-Ikamet) mit allen Nachweisen, unter Beachtung der 200.000-USD-Regel und offener/geschlossener Gebiete.
7. Leben in Alanya als Eigentümer
7.1 Alltag und Infrastruktur
Alanya bietet:
- große Lebensmittelketten, Märkte, Malls (Alanyum, kleinere Center in Oba, Cikcilli)
- Restaurants von lokaler Küche bis internationale Brands
- Sport- und Freizeitangebote (Fitnessstudios, Wassersport, Wanderwege im Taurusgebirge)
7.2 Gesundheit und Bildung
- Krankenhäuser: staatliche Krankenhäuser und mehrere private Kliniken (u. a. in Zentrum und Oba), viele mit Englisch- oder Deutsch sprechendem Personal.
- Schulen: türkische öffentliche Schulen, private und teils internationale Schulen (z. B. im Bereich Kestel/Oba).
7.3 Sicherheit
Alanya gilt im Vergleich zu vielen europäischen Großstädten als relativ sicher, mit:
- eher niedrigen Gewaltkriminalitätsraten
- sichtbarer Polizeipräsenz in touristischen Zonen
- dennoch üblichen Vorsichtsmaßnahmen (Wertsachen, Dokumente)
7.4 Lebenshaltungskosten
Trotz Inflation und Währungsschwankungen sind:
- viele Alltagskosten (Lebensmittel, Gastronomie, Dienstleistungen) im internationalen Vergleich weiterhin moderat
- Importwaren, Elektronik und teilweise Mieten in attraktiven Vierteln deutlich teurer geworden
Marktberichte nennen Gesamtkosten von ca. 200-400 USD pro Person/Monat als realistische Spanne für bodenständige Lebensstile (ohne Miete).
7.5 Eigentum, Gemeinschaft und Integration
- hoher Ausländeranteil (über 10% der Gesamtbevölkerung)
- viele ausländergeführte Businesses, Sprachschulen, soziale Gruppen
- Integration ist deutlich einfacher, wenn Grundkenntnisse Türkisch erlernt werden – wichtig auch für alltägliche Behördengänge.
8. Immobilien als Investition
8.1 Mietmärkte und Renditen
Aktuelle Analysen zeigen:
- Bruttorenditen in Alanya liegen typischerweise zwischen 5-10% p. a., abhängig von Lage, Objekt und Vermietungsstrategie.
- Studios und 1+1-Wohnungen liefern häufig 6-8% Bruttorendite, da Miete pro m² hoch und Einstiegspreise vergleichsweise niedrig sind.
- Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt im Schnitt 1,4-1,5 Prozentpunkte (Aidat, Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand).
Für Villen sind wegen hoher Kaufpreise meist < 5% Bruttorendite realistisch.
8.2 Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking & Co.)
Seit dem Gesetz Nr. 7464 (in Kraft seit 01.01.2024) gelten für touristische Kurzzeitvermietungen (< 100 Tage):
- Lizenzpflicht (Tourismusvermietungslizenz) vom Kultur- und Tourismusministerium
- Einholung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer des Gebäudes (oder hoher Quoren in der Teilungserklärung)
- strenge Anforderungen an Brandschutz, Dokumentation und Gäste-Registrierung
- hohe Bußgelder bei Verstößen (bis zu sechsstellige Lira-Beträge)
Kurzzeitvermietung kann sehr profitabel sein, insbesondere in Strandlagen, ist aber deutlich regulierter als noch vor wenigen Jahren. Ohne Lizenz ist sie rechtswidrig.
8.3 Langzeitvermietung
Langzeitmiete (Verträge > 100 Tage) fällt nicht unter das Kurzzeitvermietungsgesetz. Besonders rentable Stadtteile für Langzeitvermietung sind:
- Mahmutlar: große expat-Community, ganzjährige Nachfrage, gute Mischung aus Preis und Einnahmen.
- Oba: Familien und Berufstätige, höhere Kauf- und Mietpreise, dafür stabilere Nachfrage.
- Tosmur, Cikcilli: gute Infrastruktur, moderate Mietpreise, wachsende Nachfrage.
8.4 Wertsteigerung und Marktzyklen
- Langfristig zeigt der türkische Immobilienmarkt klare Aufwärtstrends in Nominalpreisen, aber zyklische Schwankungen in realen Werten.
- In Alanya haben hohe Preissteigerungen und Regulierung (Residency, Kurzzeitmiete, Steuern) zuletzt zu einer Abkühlung der Nachfrage aus dem Ausland geführt.
- Mittelfristig wird erwartet, dass:
- Lagen mit starker Alltagsinfrastruktur (Oba, Cikcilli) stabiler performen
- reine Tourismushotspots volatiler bleiben (höhere Zyklen, stärker von Politik betroffen)
8.5 Risikoanalyse
Haupt-Risikofaktoren:
- Wechselkursrisiko: TRY-Volatilität gegenüber EUR/USD
- Regulierungsrisiko: kurzfristige Änderungen bei
- Aufenthaltsrecht (geschlossene Gebiete)
- Kurzzeitvermietung (Lizenzpflicht, Auflagen)
- Steuern und Gebühren (z. B. Anpassung Tapu-Steuersätze)
- Bau- und Erdbebenrisiko: Wichtigkeit von DASK und baulicher Qualität, insbesondere in älteren Gebäuden.
9. Häufige Fehler beim Immobilienkauf in Alanya
9.1 Lage falsch einschätzen
- Fokussierung nur auf Meerblick, ohne Alltagsinfrastruktur, Lärmbelastung, Winternutzung oder geschlossene Aufenthaltsbezirke zu berücksichtigen.
- Unterschätzung von Höhenunterschieden (Hanglagen wie Tepe: Autoabhängigkeit)
9.2 Bauqualität und Titelstatus ignorieren
- Kauf von Objekten mit nur Kat İrtifakı oder ohne İskan, ohne die Risiken (z. B. Nutzungsänderung, fehlende Genehmigungen) zu verstehen.
- zu wenig Aufmerksamkeit für Isolierung, Haustechnik, Statik und allgemeine Bauqualität.
9.3 Nebenkosten unterschätzen
- Unterschätzung von:
- Tapu-Steuer (4-6%)
- Notar/Übersetzung
- Maklercourtage
- Aidat (bei Residenzen teils sehr hoch)
9.4 Unrealistische Renditeerwartungen
- Annahme von 10%+ Nettorendite ohne Berücksichtigung von Leerstand, Kosten und Rechtssituation.
- Nichtbeachtung der Lizenzpflicht für Kurzzeitvermietungen und der damit verbundenen Restriktionen und Kosten.
9.5 Rechtliche Risiken und mangelnde Dokumentation
- Kauf ohne Anwalt / unabhängige Rechtsprüfung
- Zahlung von großen Summen in bar ohne eindeutige dokumentierte Banküberweisungen
- falsche oder zu niedrige Preisdeklaration im Tapu, was künftige Citizenship- oder Residency-Anträge gefährden kann.
10. Für wen lohnt sich der Immobilienkauf in Alanya?
10.1 Eigennutzer (Zweitwohnsitz / Langzeitaufenthalt)
Geeignet für:
- Paare, Familien und Einzelpersonen, die mehrere Monate pro Jahr in warmem Klima verbringen möchten
- Personen, die Lebenshaltungskosten und Wohnstandard gegenüber Westeuropa optimieren wollen
Empfohlene Lagen:
- Oba, Tosmur, Cikcilli, Zentrum für Alltagsnutzer
- Kestel, Teile von Mahmutlar und Avsallar für mehr Ruhe (Aufenthaltsrecht beachten)
10.2 Rentner
Attraktiv für:
- Ruhestandsplaner mit mittlerem bis gehobenem Budget
- Menschen, die gesundheitliche Betreuung und Infrastruktur in erreichbarer Nähe schätzen
Empfohlene Lagen:
- Alanya Oba (wegen Kliniken & Malls), Tosmur, Cikcilli
- zentrale Lagen nahe Kleopatra-Strand für aktive Senioren
10.3 Investoren (Renditefokus)
Geeignet für:
- Investoren, die mit 6-8% Bruttorendite auskommen und auf mittelfristigen Werterhalt setzen
- Käufer, die bereit sind, Regulierungsrisiken und Administration (Lizenzen, Steuern, Management) zu tragen
Empfohlene Lagen:
- Mahmutlar: hohe Mietnachfrage, starke Expats, gute Brutto-Renditen.
- Oba, Tosmur: langfristig stabile Nachfrage mit familienorientiertem Profil.
- Avsallar, Demirtaş: günstigere Einstiegspreise, jedoch höhere Leerstandsrisiken.
10.4 Feriennutzer
Geeignet für:
- Familien und Paare, die regelmäßig nach Alanya reisen und Hotelkosten einsparen möchten
- Käufer, für die persönliche Nutzung im Vordergrund steht, mit ergänzender Vermietung zur Kostendeckung
Empfohlene Lagen:
- Strandnahe Quartiere in Zentrum, Oba, Mahmutlar, Avsallar, je nach gewünschtem Ambiente (urban vs. ruhiger).
10.5 Auswanderer / Langfristige Relokation
Geeignet für:
- Remote-Worker, Selbstständige, Unternehmer
- Familien mit Kindern (Schulen, stabile Alltagsumgebung)
Empfohlene Lagen:
- Oba, Tosmur, Cikcilli als Alltagsstandorte mit Schulen, Malls, Kliniken
- für höhere Budgets: Tepe/Bektas mit Kombination aus Villa + guter Erreichbarkeit.
11. FAQ Immobilienkauf Alanya
11.1 Kann ich als Deutscher in Alanya Immobilien kaufen?
Ja. Deutsche Staatsbürger dürfen grundsätzlich Immobilien in der Türkei, inklusive Alanya, erwerben, solange das Objekt nicht in militärischen oder sicherheitsrelevanten Sperrzonen liegt und Flächenobergrenzen eingehalten werden.
11.2 Welche Quadratmeterpreise sind in Alanya realistisch?
Stand Anfang 2026 liegen:
- durchschnittlich etwa 54.000 TRY/m² (ca. 1.260 USD oder 1.070 EUR)
- günstigere Lagen (z. B. Demirtaş, Kesefli) können bei ca. 30.000-40.000 TRY/m² liegen
- teure Lagen (z. B. Tepe, Kestel, Oba) erreichen 90.000-120.000 TRY/m² für Spitzenobjekte.
11.3 Welche Stadtteile sind für Ausländer am gefragtesten?
Besonders gefragt sind:
- Mahmutlar: internationale Community, viele Neubauten, starker Mietmarkt.
- Oba: familienfreundlich, Infrastruktur, Nähe zu Malls und Krankenhäusern.
- Tosmur, Kestel, Cikcilli: Mischung aus Ruhe und guter Infrastruktur.
11.4 Welche Renditen sind bei Vermietung realistisch?
- Brutto: meist 5-10% p. a., in gut positionierten 1+1/2+1 Wohnungen tendenziell 6-8%.
- Netto: nach Abzug von Aidat, Instandhaltung, Leerstand, Management bleiben meist 4-6% p. a..
11.5 Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
Typischerweise:
- Tapu-Steuer: 4-6% des deklarierten Kaufpreises
- Makler: etwa 2-4%
- Bewertungsgutachten, Notar, Übersetzung, Anwalt: zusammen i. d. R. 1-3%
- Gesamt: realistisch 8-15% inklusive leichter Renovierung, ggf. mehr bei umfassender Sanierung.
11.6 Bekomme ich durch den Immobilienkauf automatisch eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein, nicht automatisch. Für eine immobilienbasierte kurzfristige Aufenthaltserlaubnis gelten u. a.:
- Mindestwert 200.000 USD (Titelwert), nach dem 16.10.2023 verbindlich
- Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden
- Stadtteil darf nicht als „geschlossenes Gebiet“ für neue Aufenthalte gelten.
11.7 Führt ein Immobilienkauf automatisch zur türkischen Staatsbürgerschaft?
Nein. Die Staatsbürgerschaft über Investition erfordert:
- Immobilieninvestitionen von mindestens 400.000 USD
- dreijährige Haltefrist mit Sperrvermerk im Tapu
- formelles Antragsverfahren (Citizenship by Investment).
Ein typischer Ferienwohnungskauf erfüllt diese Bedingungen nicht.
11.8 Welche Stadtteile sind für Aufenthaltsgenehmigungen problematisch?
Aufgrund des hohen Ausländeranteils wurden u. a. folgende Viertel zeitweise für neue Aufenthaltsgenehmigungen gesperrt:
- Mahmutlar, Kestel, Avsallar, Kargıcak, später teils auch Oba, Konaklı, Teile des Zentrums usw.
Diese Listen ändern sich regelmäßig. Es ist vor dem Kauf zwingend nötig, den aktuellen Status beim Innenministerium bzw. der Migrationsbehörde zu prüfen.
11.9 Ist Kurzzeitvermietung (Airbnb) in Alanya noch möglich?
Ja, aber nur mit Lizenz nach Gesetz Nr. 7464 für Vermietungen unter 100 Tagen:
- Genehmigung durch das Ministerium für Kultur und Tourismus
- Zustimmung aller (oder nahezu aller) Wohnungseigentümer
- strenge Auflagen und hohe Bußgelder bei Verstößen.
Ohne Genehmigung ist touristische Kurzzeitvermietung unzulässig und mit erheblichen Risiken verbunden.
11.10 Wie hoch sind die laufenden Kosten (Steuern, Aidat)?
- jährliche Grundsteuer: ca. 0,1-0,2% des Katasterwerts
- DASK-Versicherung: relativ gering, aber Pflicht
- Aidat: von wenigen hundert bis zu mehreren tausend TRY im Monat, je nach Anlage; in gehobenen Residenzen teils der größte Kostenblock.
11.11 Wie wirkt sich die Inflation in der Türkei auf meine Investition aus?
- nominale Preise steigen oft stark
- reale (inflationsbereinigte) Renditen sind moderater und können in einzelnen Jahren auch negativ sein (Beispiel: +18% nominal vs. -10% real in Alanya zuletzt).
- für Euro-/Dollar-Investoren kann sich der Wechselkurs positiv oder negativ auswirken; dies ist einer der wichtigsten Risikofaktoren.
11.12 Ist Alanya eher ein kurzfristiger Spekulationsmarkt oder ein Standort für langfristige Strategien?
Mit zunehmender Regulierung, steigenden Preisen und einer Professionalisierung des Marktes wird Alanya tendenziell zu einem Standort für:
- langfristige Anlagestrategien (Mieteinnahmen + moderater realer Wertzuwachs)
- Eigenbedarf mit teilweiser Kostenreduktion durch Vermietung
- weniger für kurzfristige Spekulation, wie sie in früheren Jahren bei sehr günstigen Preisen verbreitet war.
11.13 Wie kann ich Risiken minimieren?
- Lagewahl: stabile, alltagstaugliche Stadtteile (z. B. Oba, Tosmur, Cikcilli, bestimmte Teile von Mahmutlar)
- Rechtsprüfung: Anwalt, sauberer Tapu-Status, keine offenen Lasten
- Finanzierung: möglichst ohne Hochzins-Kredite in TRY, da Zinssätze > 40% p. a. bankseitig für Ausländer üblich sind.
- Regelkonformität: Kurzzeitvermietung nur mit Lizenz, Aufenthaltsrecht im Blick behalten, Steuerpflicht ernst nehmen.
Dieser Leitfaden bietet einen strukturierten Überblick über Markt, Lagen, Recht, Preise, Investition und Leben beim Thema Immobilien in Alanya kaufen. Für konkrete Kaufentscheidungen ist immer eine individuelle Prüfung von Objekt, Stadtteil, rechtlichem Rahmen und persönlicher Zielsetzung erforderlich – idealerweise mit lokaler, unabhängiger rechtlicher und steuerlicher Beratung.
