Mietvertrag für möblierte Wohnung in Berlin – Kostenlose Vorlage

Der ultimative Guide zum Mietvertrag für möblierte Wohnungen in Berlin

Möblierte Wohnungen sind in Berlin ein wachsender Trend, besonders bei Expats, Geschäftsreisenden und Studenten, die Flexibilität und Bequemlichkeit schätzen. Laut einer Analyse von GeoMap wurden möblierte Wohnungen in Berlin 2023 mit einem Medianmietpreis von 23,01 Euro pro Quadratmeter angeboten, deutlich teurer als unmöblierte Wohnungen (GeoMap-Analyse). Ein gut gestalteter Mietvertrag ist entscheidend, um die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern zu schützen. Dieser umfassende Guide erklärt alles, was Sie über Mietverträge für möblierte Wohnungen in Berlin wissen müssen, von rechtlichen Anforderungen bis hin zu praktischen Tipps.

Was ist eine möblierte Wohnung?

Eine möblierte Wohnung ist eine Wohnung, die mit den notwendigen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist, um sofort bewohnbar zu sein. Laut Rechtsprechung gilt eine Wohnung als möbliert, wenn der Vermieter über die Hälfte der für die Haushaltsführung notwendigen Möbel bereitstellt, wie Schränke, Tische, Stühle, Betten, Küchengeräte und oft eine Waschmaschine (Immoportal). Der Vermieter muss die Möblierung vertraglich schulden und für Mängel einstehen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Im Vergleich zu unmöblierten Wohnungen sind möblierte Wohnungen teurer, da sie einen Möblierungszuschlag enthalten, und sie werden oft für kürzere Zeiträume vermietet, was spezielle vertragliche Regelungen erfordert.

Der Mietvertrag für möblierte Wohnungen

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung sollte alle Standardelemente eines Mietvertrags enthalten, wie:

• Vertragsparteien: Namen und Adressen von Mieter und Vermieter.

• Beschreibung der Mietwohnung: Adresse, Größe und Ausstattung.

• Mietdauer: Befristet oder unbefristet.

• Mietzahlung: Höhe, Zahlungsmodalitäten und Nebenkosten.

• Kaution: Bis zu drei Monatskaltmieten.

Zusätzlich sind folgende Punkte spezifisch für möblierte Wohnungen wichtig:

Inventarliste

Eine detaillierte Inventarliste ist unerlässlich, um Streitigkeiten über den Zustand der Möbel zu vermeiden. Diese sollte enthalten:

• Auflistung aller Möbel und Geräte.

• Beschreibung des Zustands (z. B. neu, gebraucht, sichtbare Schäden).

• Fotos, insbesondere bei wertvollen Gegenständen.

• Unterschriften beider Parteien zur Bestätigung.

Möblierungszuschlag

Die Miete für möblierte Wohnungen ist höher aufgrund des Möblierungszuschlags, der die Kosten für die Bereitstellung und Abnutzung der Möbel abdeckt. Dieser Zuschlag muss nicht separat ausgewiesen werden, sollte aber fair berechnet werden.

Instandhaltung und Reparaturen

Der Vertrag sollte klarstellen, dass der Vermieter für die Instandhaltung der Möbel verantwortlich ist, es sei denn, Schäden entstehen durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters. Klauseln, die den Mieter zur Reparatur oder zum Ersatz von Möbeln bei normaler Abnutzung verpflichten, sind unzulässig (Berliner Mieterverein).

Unzulässige Klauseln

Folgende Klauseln sind in Mietverträgen für möblierte Wohnungen unzulässig:

• Verbot, Möbel zu entfernen (sofern sie ordnungsgemäß gelagert und zurückgestellt werden).

• Verpflichtung des Mieters, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.

• Verpflichtung des Mieters, abgenutzte Möbel zu ersetzen.

Mietpreis und Möblierungszuschlag

Die Miete für eine möblierte Wohnung setzt sich aus der Grundmiete und dem Möblierungszuschlag zusammen. In Berlin, wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Der Möblierungszuschlag kann jedoch die Gesamtmiete erhöhen.

Berechnung des Möblierungszuschlags

Es gibt zwei gängige Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags:

Modell	Abschreibungszeitraum	Zuschlag	Beispiel (Möbelwert 10.000 €)
Berliner Modell	10 Jahre	2 % des Zeitwerts pro Monat	Jahr 1: 200 €/Monat, Jahr 2: 180 €/Monat
Hamburger Modell	Max. 7 Jahre	15 % max. jährliche Abschreibung + 10 % Wertverlust ab Jahr 2	Höher, variiert je nach Berechnung

Beispielrechnung (Berliner Modell):

• Möbelwert: 10.000 €

• Jährliche Abschreibung: 10.000 € ÷ 10 = 1.000 € pro Jahr

• Monatlicher Zuschlag im ersten Jahr: (10.000 € × 0,02) = 200 €

• Im zweiten Jahr: (9.000 € × 0,02) = 180 €

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Berechnung offenzulegen, aber Mieter können Auskunft über Anschaffungskosten und -zeitpunkt verlangen (§ 556g Abs. 3 BGB). Übersteigt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %, können Mieter Rückforderungen geltend machen (Berliner Mieterverein).

Mietpreisbremse in Berlin

Die Mietpreisbremse gilt in Berlin für die meisten Mietverträge, einschließlich möblierter Wohnungen. Ausnahmen bestehen für:

• Wohnungen, die nur für vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

• Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters, wenn der Mieter dort keinen eigenen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 4 BGB).

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden (§ 556f BGB).

In diesen Fällen können Vermieter die Miete frei festlegen, was zu hohen Mieten für möblierte Wohnungen führt, oft 60 % über denen unmöblierter Wohnungen (Berliner Mieterverein).

Befristete Mietverträge für möblierte Wohnungen

Möblierte Wohnungen werden häufig befristet vermietet, was besondere rechtliche Anforderungen mit sich bringt. Für befristete Mietverträge muss der Vermieter einen triftigen Grund angeben, wie Eigenbedarf oder umfassende Renovierungen (§ 575 BGB). Ohne einen solchen Grund wird der Vertrag als unbefristet betrachtet.

Ausnahmen gelten für Wohnungen, die für vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, wie Ferienwohnungen oder Monteurwohnungen. In solchen Fällen ist keine Begründung erforderlich, aber der Vermieter muss den vorübergehenden Charakter bei Vertragsabschluss klar kommunizieren (Immoportal).

Kündigungsfristen

Für unbefristete Mietverträge gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen (§ 573c BGB). Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis automatisch zum angegebenen Datum, und eine vorzeitige Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Instandhaltung und Reparaturen

Der Vermieter ist für die Instandhaltung und Reparatur der Möbel verantwortlich, es sei denn, Schäden entstehen durch unsachgemäßen Gebrauch des Mieters. Mieter können die Miete mindern, wenn Möbel defekt sind (Berliner Mieterverein).

Kaution

Die Kaution darf bis zu drei Monatskaltmieten betragen und deckt auch mögliche Schäden an den Möbeln ab. Bei Auszug muss der Mieter nachweisen, dass Schäden nicht durch übermäßigen Gebrauch entstanden sind.

Rückgabe der Wohnung

Bei Auszug muss der Mieter die Wohnung und die Möbel im ursprünglichen Zustand zurückgeben, abgesehen von normaler Abnutzung. Eine gründliche Übergabe mit Protokoll und Fotos wird empfohlen.

Untervermietung

Untervermietung erfordert die Zustimmung des Vermieters, die nicht unbillig verweigert werden darf. Bei möblierten Wohnungen sind Vermieter oft vorsichtiger aufgrund der Möbel.

Steuerliche Aspekte

Einnahmen aus der Vermietung möblierter Wohnungen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig (§ 21 EStG). Vermieter können folgende Kosten absetzen:

• Möbel bis 800 € im Jahr des Kaufs als Werbungskosten.

• Teurere Möbel über die Nutzungsdauer (z. B. 10 Jahre für Waschmaschinen) gemäß der AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums (Vermietet.de).

• Reparaturkosten bis 4.000 € im Jahr des Ausgaben, teurere Reparaturen über bis zu 5 Jahre.

Bietet der Vermieter zusätzliche Dienstleistungen wie Reinigung oder Frühstück an, kann die Vermietung als gewerblich eingestuft werden, was Gewerbesteuer und andere steuerliche Pflichten nach sich zieht (FAZ).

Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter

• Vertrag prüfen: Achten Sie auf die Inventarliste und den Möblierungszuschlag. Fragen Sie bei Zweifel an der Mietpreishöhe nach der Berechnung.

• Dokumentation: Fotografieren Sie die Möbel bei Einzug und führen Sie ein Übergabeprotokoll.

• Rechtsberatung: Wenden Sie sich bei Problemen an den Berliner Mieterverein oder eine Mieterberatungsstelle (Berliner Mieterverein).

Für Vermieter

• Inventarliste: Erstellen Sie eine detaillierte Liste und lassen Sie sie vom Mieter unterschreiben.

• Möblierungszuschlag: Berechnen Sie den Zuschlag fair, z. B. nach dem Berliner Modell, um Streitigkeiten zu vermeiden.

• Rechtliche Einhaltung: Stellen Sie sicher, dass befristete Verträge den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Besonderheiten in Berlin

Berlin ist ein Hotspot für möblierte Wohnungen, mit einem Anteil von 35 % an allen Mietangeboten (Berliner Mieterverein). Die hohe Nachfrage führt zu Mieten, die oft 60 % über denen unmöblierter Wohnungen liegen. Die Mietpreisbremse wurde bis 2029 verlängert, aber es gibt Diskussionen über strengere Regulierungen, um die Umgehung durch Möblierungszuschläge zu verhindern (Haufe). Bezirke wie Neukölln planen, befristete möblierte Vermietungen einzuschränken (RBB24).

Ressourcen in Berlin

• Berliner Mieterverein: Bietet Rechtsberatung und Informationen (www.berliner-mieterverein.de).

• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Informationen zu Mietrecht und Mietpreisbremse (www.berlin.de/sen/sbw/).

• Berliner Mietratgeber: Leitfaden für Mieter (www.berlin.de/sen/wohnen/wissen-fuer-mieter/berliner-mietratgeber/).

Fazit

Ein Mietvertrag für eine möblierte Wohnung in Berlin erfordert sorgfältige Planung und Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Mit einer detaillierten Inventarliste, fairen Mietpreisen und klaren vertraglichen Regelungen können sowohl Mieter als auch Vermieter ein faires Mietverhältnis schaffen. Angesichts der hohen Nachfrage und der Diskussionen über Regulierungen ist es ratsam, sich regelmäßig über aktuelle Entwicklungen zu informieren und bei Bedarf rechtlichen Rat einzuholen.