Wohnung in Alanya kaufen - Preise, Lagen, Tapu/Iskan & Kaufprozess erklärt

Wer eine Wohnung in Alanya kaufen möchte, steht vor drei zentralen Fragen: Welche Lage passt zu meinem Ziel (Wohnen, Vermieten, Zweitwohnsitz, Aufenthaltstitel)? Welche Wohnungsqualität ist realistisch in meinem Budget? Und wie kaufe ich rechtssicher, ohne in typische Fallen zu tappen? Dieser Leitfaden richtet sich an deutschsprachige Käufer ohne Türkei-Erfahrung und liefert eine strukturierte Entscheidungslogik – von Preis- und Lageverständnis über Recht und Dokumente (Tapu, Iskan) bis zu Kosten, Due Diligence, Risiko-Checklisten und häufigen Fehlern.

Contents

Kurzüberblick – was Käufer in Alanya wirklich wissen müssen

Lage: Bezirke unterscheiden sich stark (zentral vs. ruhig vs. peripher); Preise, Alltagsnutzen und Vermietbarkeit variieren deutlich.
Anlage: Baujahr, Bauqualität, Ausstattung (Pool, Security, Generator, Tiefgarage) bestimmen neben der Lage den m²-Preis und die laufenden Kosten (Aidat).
Dokumente: Rechtsgrundlage ist das Tapu (Titelurkunde) plus Baugenehmigung und Iskan; ohne vollständige Unterlagen steigt das Risiko.
Kosten: Kaufnebenkosten (Steuern, Gebühren, Gutachten) und laufende Kosten (Grundsteuer, Aidat, Instandhaltung) sind relevant – nicht nur der Kaufpreis.
Zweck: Eigennutzung, Langzeitmiete, Ferienvermietung und Aufenthaltstitel führen zu unterschiedlichen Anforderungen an Lage, Größe, Dokumente.
Vermietung: Kurzzeitvermietung ist lizenzpflichtig (Gesetz 7464), Langzeitmiete einfacher, aber renditeabhängig von Mikrolage und Objekt.
Wiederverkauf: Liquidität hängt von Standardgröße (1+1, 2+1), nachgefragter Lage und dokumentierter Legalität ab; exotische Lagen und Sonderlösungen verkaufen sich schlechter.

Preise & Werttreiber – warum Wohnungen in Alanya unterschiedlich kosten

Marktstand und Preisband

2026 liegt der Medianpreis für Wohnimmobilien in Alanya bei rund 5,5 Mio. TRY, der Durchschnitt bei knapp 6 Mio. TRY, mit etwa 80 % aller Objekte in einem Korridor von ca. 2,8-11,25 Mio. TRY. Der durchschnittliche m²-Preis liegt bei etwa 54.000 TRY/m², mit großen Unterschieden zwischen günstigen Peripherielagen und teuren Hang- oder Strandlagen.

Neubau vs. Bestand

Neue Wohnungen (0-4 Jahre) kosten pro m² im Schnitt rund 38 % mehr als ältere Bestandswohnungen (16+ Jahre). Gründe:

bessere Isolierung, moderne Haustechnik
Wohnanlagen mit Pool, Sauna, Fitness, Security
höhere Baukosten in den letzten Jahren

Bestand kann in Toplagen (z. B. zentrumsnaher Bereich, ältere Gebäude nahe Kleopatra) attraktiv sein, erfordert aber oft Renovierungsbudget und hat teils schwächere Energie- und Schallschutzstandards.

Distanz zum Strand / Infrastruktur

Preislich relevant ist nicht nur die Luftlinie zum Meer, sondern auch:

tatsächlicher Fußweg zum Strand
Qualität des Strands in dem Abschnitt
Nähe zu Supermärkten, Apotheken, Schulen, ÖPNV

Strandfront mit gutem Strandabschnitt ist deutlich teurer als zweite/ dritte Reihe oder Strandabschnitte mit Felsen oder schlechter Zugänglichkeit.

Anlagequalität (Pool, Security, Generator, Parkplatz)

Wesentliche Werttreiber:

Pool / Spa / Fitnessraum: erhöht Attraktivität für Ferien- und Langzeitmieter, steigert aber Aidat.
Security / Rezeption: plus an Sicherheit und Service, wichtig für Ferienanlagen.
Generator: wichtig bei Stromausfällen, vor allem für Aufzug und zentrale Anlagen (Klimatisierung).
Parkplatz / Tiefgarage: relevant für Eigennutzer mit Auto, besonders in Zentrums- und Hanglagen.

Je mehr Infrastruktur die Anlage bietet, desto höher meist der m²-Preis – und desto höher auch die laufenden Gemeinschaftskosten.

Grundriss, Licht, Ausrichtung

1+1: meist 45-65 m², hoher m²-Preis, beliebt bei Singles, Paaren, Investoren.
2+1: 70-110 m², „Familienstandard“, oft beste Mischung aus Liquidität und Nutzbarkeit.
3+1 und größer: eher für Eigennutzer, kleinere Käufergruppe beim Wiederverkauf.

Licht, Himmelsrichtung, Blickachsen und Lärmniveau (Straße, Bars, Hotels) haben einen spürbaren Einfluss auf Preis und Vermietbarkeit. Wohnungen mit dunklen Innenlagen oder direkt an lauten Straßen sind spürbar schwerer zu vermieten und zu verkaufen.

„Günstig“-Risiko (Bauqualität, Lage, Liquidität)

Sehr niedrige Preise sind oft ein Hinweis auf mindestens eines der folgenden Probleme:

minderwertige Bauqualität oder fehlende Iskan
Lage in einer schwachen Mikrolage mit wenig Infrastruktur oder Übersättigung
problematische Gemeinschaft (Konflikte, ungeklärte Hausfinanzen)
eingeschränkte Aufenthalts- oder Vermietungsperspektiven

Günstige Objekte können mittel- und langfristig teurer werden, wenn Instandhaltung, Leerstand oder Rechtsrisiken nicht sauber kalkuliert werden.

Welche Wohnung passt zu welchem Zweck?

Entscheidungsmatrix (als Text-Tabelle)

1. Eigennutzung (Ganzjahreswohnen)

Lage: alltagstaugliche Bezirke mit Infrastruktur (Zentrum, Oba, Tosmur, Cikcilli).
Größe: 2+1 oder größer, je nach Haushaltsgröße.
No-Go: reine Ferienlage ohne Winterinfrastruktur, extreme Hanglage ohne Auto, fehlende Iskan.

2. Langzeitmiete (klassische Vermietung)

Lage: Bezirke mit hoher Dauerbewohnerdichte und Expats (Oba, Tosmur, Cikcilli, Innenlagen von Mahmutlar, Avsallar).
Größe: 1+1 für Single-/Paarmarkt, 2+1 für Familien; 3+1 eher Ausnahme.
No-Go: Sondergrundrisse (sehr klein oder sehr groß), Nischenlagen ohne ÖPNV, hohe Aidat ohne reale Mehrwerte.

3. Ferienvermietung (mit Lizenz)

Lage: strandnahe Zonen mit guter touristischer Infrastruktur (Zentrum, Kleopatra-Nähe, Mahmutlar-Meerlinie, Avsallar, Kestel).
Größe: 1+1 / 2+1 mit guter Schlafplatzlogik (Sofa, zwei Schlafzimmer).
No-Go: fehlende Kurzzeitmiet-Lizenz, ungünstige Hausordnung, Anlagen ohne Bereitschaft der Eigentümergemeinschaft.

4. Teilzeitnutzung (eigene Ferien + gelegentliche Vermietung)

Lage: Mischung aus Alltagstauglichkeit und Ferientauglichkeit (Oba, Tosmur, Mahmutlar, Avsallar).
Größe: 1+1 oder 2+1, je nach Familienstruktur.
No-Go: extrem hohe Aidat bei seltenem Eigenaufenthalt, komplizierte Verwaltung ohne Ansprechpartner, rein spekulative Peripherielagen.

Lagen & Bezirke in Alanya – Orientierung ohne Listing

Zentrum / Kleopatra

Charakter: urban, lebhaft, gemischte Bebauung, hoher Fußgänger- und Autoverkehr.
Zielgruppe: Stadtmenschen, Feriennutzer, Kurzzeitvermietung.
Vermietbarkeit: sehr gut touristisch, ordentlich langfristig; starke Saisonalität.
Risiken: Lärm, Parkmangel, ältere Gebäude ohne Iskan, Nachtleben.
Geeignet: Ferienfokus, „mittendrin“-Typen.
Weniger geeignet: absolute Ruhe-Sucher, Familien mit Lärmempfindlichkeit.

Oba

Charakter: moderner Wohnbezirk mit Malls, Schulen, Kliniken; Mischung aus ruhigen Seitenstraßen und lebhafteren Hauptachsen.
Vermietbarkeit: gut für Langzeit und mittelfristige Mieten, solide Nachfrage.
Risiken: Teile zeitweise als „geschlossen“ für neue Aufenthaltsgenehmigungen (Status prüfen), unterschiedliche Bauqualität je nach Jahrgang.
Geeignet: Familien, Langzeitbewohner, solide Langzeit-Vermieter.
Weniger geeignet: reine Ferienlogik ohne Alltag.

Mahmutlar

Charakter: international geprägt, viele Neubauten, lange Strandfront, dichte Bebauung.
Vermietbarkeit: stark für Langzeit- und Ferienvermietung, großer Expats-Markt.
Risiken: Überdichte, variable Bauqualität, zeitweise eingeschränkte Aufenthaltsmöglichkeiten für neue Ausländer (geschlossene Zonen).
Geeignet: renditeorientierte Käufer, Expats.
Weniger geeignet: Käufer, die „dörfliche Ruhe“ oder historisches Stadtbild suchen.

Kestel

Charakter: eher ruhiger, gehobener Bezirk mit moderner Bebauung, teils als „elite“ wahrgenommen, Nähe zum Dim-Fluss.
Vermietbarkeit: gut im mittleren bis oberen Segment, allerdings kleiner Markt.
Risiken: höhere m²-Preise, teilweise strengere Aufenthaltsregeln, begrenzte Alltagsinfrastruktur im Vergleich zum Zentrum.
Geeignet: höheres Budget, Ruhe suchende Eigennutzer, gehobene Vermietung.
Weniger geeignet: sehr renditeorientierte Kleinanleger.

Avsallar

Charakter: strandorientierter Ort westlich von Alanya, Ferienanlagen, gemischte Dauerbewohnerstruktur.
Vermietbarkeit: gut in der Saison (Ferien), moderat im Winter.
Risiken: Saisonalität, Infrastruktur im Winter weniger dicht, starke Projektkonzentration.
Geeignet: Feriennutzer, Teilzeitvermietung, budgetorientierte Käufer.
Weniger geeignet: Vollzeitbewohner ohne Auto, die sehr zentrumsnah leben möchten.

Konaklı

Charakter: Küstenort westlich des Zentrums mit Hotels, Wohnanlagen und mäßiger Dichte.
Vermietbarkeit: saisonal gut, langfristig mäßig.
Risiken: Abhängigkeit vom Tourismus, variable Infrastruktur, Bauqualität prüfen.
Geeignet: Ferienfokus, Käufer, die ruhigere Küstenlage suchen.
Weniger geeignet: klassische Ganzjahresbewohner ohne eigenes Auto.

Kargıcak

Charakter: hügelige, ruhigere Zone östlich von Mahmutlar, Mischung aus Apartments und Villen.
Vermietbarkeit: gut im gehobenen Segment, kleinere Zielgruppe.
Risiken: Hanglage, Autoabhängigkeit, stärkere Naturbelastungen (Wind, Feuchtigkeit).
Geeignet: Käufer mit Anspruch auf Ruhe und Aussicht.
Weniger geeignet: sehr budgetorientierte und mobilitätseingeschränkte Käufer.

Demirtaş

Charakter: peripherer Bezirk weiter östlich, geringere Bebauungsdichte, mehr Natur.
Vermietbarkeit: begrenzt, vor allem mittel-/langfristig.
Risiken: schwächere Infrastruktur, längere Fahrzeiten ins Zentrum.
Geeignet: Budgetkäufer, Langfrist-Spekulanten mit Naturfokus.
Weniger geeignet: typische Erstkäufer mit Vermietungsabsicht.

Tosmur

Charakter: ruhiger, naturbetonter Bezirk mit Küste und Nähe zum Dim-Fluss, in erreichbarer Distanz zum Zentrum.
Vermietbarkeit: solide bei Langzeit, gut bei Ferien im mittleren Segment.
Risiken: Flussnähe = Feuchtigkeitsthemen sorgfältig prüfen, Bauqualität streut.
Geeignet: Eigennutzer, Mischmodell (Wohnen + Vermietung).
Weniger geeignet: extrem renditeorientierte Kurzzeitvermietung ohne Lizenz.

Cikcilli / Payallar / Tepe

Cikcilli: Wohnbezirk hinter Oba/Zentrum, gute Infrastruktur, vor allem Langzeitvermietung. Risiken: Hanglagen, Straßenlärm an Hauptachsen.
Payallar: westlich, eher peripher, Ferienorientierung; Infrastruktur und Nachfrage genau prüfen.
Tepe (Hanglage): Villen und einige Apartments mit Panorama; Vermietung eher Premium-Nische, Risiken durch Hanglage und hohe Unterhaltskosten.

Möbliert oder unmöbliert? (eigener großer Abschnitt)

Vorteile/Nachteile

Möblierte wohnung:

Vorteile:
- sofort beziehbar oder vermietbar
- attraktiver für Ferienmieter und Expats
- geringere Einstiegshürde für Erstkäufer
Nachteile:
- Möbelqualität stark schwankend
- Geschmack des Verkäufers passt oft nicht zu Mietzielgruppe
- Preisbestandteil „Möbel“ schwer objektiv zu bewerten, Abnutzung schnell

Unmöbliert:

Vorteile:
- volle Kontrolle über Qualität und Stil
- bessere Transparenz des Kaufpreises
- langfristig geringeres Risiko „billiger Möbel“
Nachteile:
- Zeit und Aufwand für Einrichtung
- zusätzliche Investition sofort nach Kauf

Was im Kaufvertrag konkret stehen muss (Inventarliste)

Bei möblierten oder teil-möblierten Käufen sollte der Vertrag eine detaillierte Inventarliste enthalten:

Auflistung aller Möbel (Schränke, Betten, Sofas, Tische, Stühle, Lampen)
Haushaltsgeräte (Kühlschrank, Herd, Backofen, Geschirrspüler, Waschmaschine, Klimageräte)
ggf. TV, Vorhänge, Teppiche, Gartenmöbel

Idealerweise wird diese Liste mit Fotos ergänzt und von beiden Parteien unterzeichnet, damit es bei Übergabe keine Diskussionen gibt.

Prüf-Checkliste bei Besichtigung

Geräte: Funktion von Herd, Backofen, Kühlschrank, Geschirrspüler, Waschmaschine testen.
Klimaanlage: Kühl- und Heizfunktion prüfen, Geräuschentwicklung, Alter der Geräte.
Wasser: Wasserdruck, Warmwasser, Funktion Boiler/Therme, sichtbare Lecks oder Wasserschäden.
Möbelzustand: Stabilität, Abnutzung, Polster, Schrankmechanik; faulende oder instabile Möbel einkalkulieren.
Schimmel / Feuchtigkeit: Ecken, Außenwände, hinter Möbeln, Bäder; besonders bei Erdgeschoss und nah am Meer.
Elektrik: Anzahl und Zustand der Steckdosen, FI-Schutzschalter, Sicherungskasten, sichtbare Bastellösungen.

Realistische Kostenfalle: Austausch/Abnutzung/Upgrade

Selbst wenn die Wohnung „komplett möbliert“ verkauft wird, ist es realistisch, nach Übergabe Teile der Einrichtung zu ersetzen:

Matratzen, Sofas, oft auch Küchengeräte
ggf. komplette Umgestaltung, um Vermietbarkeit und Fotos zu verbessern

Wer kalkuliert, sollte einen eigenen Posten für „Möbel-Upgrade“ einplanen – insbesondere, wenn die Vermietung im mittleren bis gehobenen Segment geplant ist.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Wohnungskauf ab

1. Budget inkl. Nebenkosten festlegen

Budgetrahmen in EUR/CHF festlegen, Wechselkursrisiko berücksichtigen.
Nebenkosten (8-15 %) einplanen (Steuern, Gebühren, Möblierung, erste Reparaturen).
Strategie klären: Eigennutzung, Rendite, Aufenthaltstitel, gemischte Nutzung.

2. Objekt-Vorauswahl & Standortprüfung

2-3 bevorzugte Bezirke definieren (z. B. Oba vs. Mahmutlar vs. Zentrum).
Vor-Ort- oder Remote-Besichtigung organisieren.
Mikrolage prüfen: Lärmquellen, Infrastruktur, Distanz zum Meer, Hanglage.

3. Reservierung / Anzahlung – wie absichern

Reservierungsvereinbarung nur mit klarer Schriftform (Objekt, Preis, Fristen).
Höhe der Anzahlung moderat halten, bis Due Diligence abgeschlossen ist.
Rücktrittsrechte definieren (z. B. bei negativer Tapu-/Iskan-Prüfung).

4. Vertrag & Übersetzung – worauf achten

Vertrag zweisprachig (Türkisch + Deutsch/Englisch).
Genaue Objektbeschreibung (Tapu-Daten, Flächen, Inventar).
Zahlungsplan, Währung, Fälligkeit klar festhalten.
Klauseln zu Verzug, Rücktritt, Strafen transparent und verständlich halten.

Ein unabhängiger Anwalt sollte Vertrag und Risiken erklären, bevor unterschrieben wird.

5. Zahlung & Nachweise (ohne falsche Versprechen)

Türkische Steuernummer und Bankkonto einrichten.
Kaufpreis idealerweise per Banküberweisung mit klarem Verwendungszweck zahlen.
Barzahlungen vermeiden oder nur in begrenztem Umfang und dokumentiert leisten.

6. Tapu-Übertragung

Erforderliche Unterlagen beim Tapu-Amt einreichen (Ausweis, Steuernummer, Appraisal, Tapu-Kopie, Belege).
Termin beim Tapu-Amt mit Verkäufer und Käufer oder Bevollmächtigten.
Verpflichtender Dolmetscher für den Käufer.
Zahlung der Tapu-Steuer und Gebühren; nach Eintragung wird neues Tapu ausgestellt.

7. Übergabe: Zähler, Verwaltung, Versicherungen, Schlüssel

Übergabeprotokoll (Zählerstände, Zustand, Inventar).
Ummeldung von Strom, Wasser, Gas, Internet.
Information an Hausverwaltung (Eigentümerliste, Kontaktdaten).
Abschluss / Aktualisierung von DASK und zusätzlichen Versicherungen.

Recht & Sicherheit (EEAT-Kern)

Tapu: was prüfen? (Eigentümer, Flächen, Belastungen)

Zentrale Prüfpunkte im Tapu und beim Grundbuchauszug:

Ist der Verkäufer identisch mit dem eingetragenen Eigentümer?
Art des Eigentums: Kat Mülkiyeti (vollwertiges Wohnungseigentum) vs. Kat İrtifakı (Baudienstbarkeit) vs. Arsa (Grundstück).
Stimmt die Nutzungsart (Wohnnutzung) mit der geplanten Verwendung überein?
Gibt es Hypotheken, Pfändungen, gerichtliche Vermerke oder sonstige Belastungen?
Stimmen die Flächenangaben in den Unterlagen mit der Realität überein?

Iskan: warum wichtig?

Die Iskan (Nutzungsgenehmigung) bestätigt, dass das Gebäude:

entsprechend der Baugenehmigung fertiggestellt wurde
für die vorgesehene Nutzung freigegeben ist
alle Vorschriften (z. B. Brandschutz, Infrastrukturanschlüsse) erfüllt

Fehlende oder unklare Iskan kann zu Problemen bei Versorgern, Wert, Finanzierung und Wiederverkauf führen und ist ein wesentlicher Risikofaktor.

Red Flags (12 Punkte)

Verkäufer kann keinen aktuellen Tapu-Auszug vorlegen.
Eigentümer im Tapu weicht von der Person ab, die verkauft.
Belastungen (Hypothek, Pfändung) sind eingetragen, ohne klare Regelung zur Löschung.
Keine Iskan oder widersprüchliche Aussagen dazu.
„Nicht eingetragene“ Umbauten (z. B. ausgebautes Dach, geschlossene Balkone) ohne Genehmigungsnachweise.
Ungewöhnlich niedriger Preis im Vergleich zu ähnlichen Objekten ohne plausible Erklärung.
Druck zu schneller Anzahlung ohne Vertragsentwurf und Dokumente.
Zahlungen sollen an Dritte ohne klare Vertragsbeziehung gehen.
Reservierung oder Vertrag nur mündlich oder per einfacher Nachricht.
Widersprüchliche Aussagen zur Möglichkeit von Kurzzeitvermietung oder Aufenthaltstitel.
Keine Offenlegung der Aidat-Höhe oder Hausordnung.
Verkäufer reagiert ausweichend auf Fragen nach Baugenehmigung, Iskan oder Protokollen der Eigentümerversammlung.

Due-Diligence-Checkliste (kompakt, aber vollständig)

Tapu-Auszug / Grundbuch: Eigentümer, Art, Belastungen.
Baugenehmigung, Iskan, Zonenstatus beim Rathaus (imar durumu).
SPK-Appraisal (Pflicht für Ausländer).
Hausverwaltungsunterlagen: Aidat, Rücklagen, offene Streitigkeiten.
Technische Prüfung der Wohnung (Feuchte, Elektrik, Fenster, Haustechnik).
Status des Bezirks bzgl. Aufenthaltsgenehmigungen.
Vermietungsregeln der Anlage (Hausordnung, Kurzzeitvermietung).
Prüfung der vertraglichen Unterlagen vor Anzahlung.

Vollmacht: wann sinnvoll, welche Risiken

Eine Vollmacht (POA) ist sinnvoll, wenn:

der Käufer nicht beim Tapu-Termin anwesend sein kann
der Anwalt lokale Schritte übernehmen soll

Risiken:

zu weit gefasste Vollmachten (z. B. ohne Objekt-/Betragsbegrenzung)
Vollmacht an Personen mit Interessenkonflikt (Makler, Verkäufer-nah)

Best Practice:

Vollmacht auf konkretes Objekt, Preisrahmen und bestimmte Rechtsakte begrenzen.
Text in eigener Sprache prüfen lassen; Vollmacht nach Kauf ggf. widerrufen.

Gesamtkosten: was kommt zusätzlich zum Kaufpreis?

Kaufnebenkosten (Kategorien, ohne harte Zusagen)

Tapu-Steuer: gesetzlich im Bereich um 4 % des deklarierten Werts; in der Praxis oft vollständig vom Käufer getragen, mögliche Anpassungen/Erhöhungen berücksichtigen.
Notar/Übersetzer: Kosten für Vollmachten, beglaubigte Übersetzungen, Dolmetscher beim Tapu.
Bewertungsgutachten (Appraisal): obligatorisch bei Ausländererwerb.
Anwalt: Honorar für Rechtsprüfung, Vertragsgestaltung, Teilnahme an Terminen.
Maklerprovision: im Rahmen dessen, was schriftlich vereinbart ist und rechtlich zulässig ist.

In Summe ist es realistisch, das Budget für Nebenkosten im hohen einstelligen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich anzusetzen, je nach Objekt und Struktur.

Laufende Kosten

Grundsteuer: geringe Prozentsätze auf den Katasterwert.
Aidat: abhängig von Größe, Ausstattung und Verwaltung der Anlage; von niedrigen Beträgen bis zu hohen Summen in Luxusresidenzen.
DASK und optionale Versicherungen: jährlich.
Strom, Wasser, Internet: verbrauchsabhängig; bei Vollzeitnutzung können Gesamtlebenshaltungskosten trotzdem unter westeuropäischen Großstädten liegen.

Vermietungskosten

Management: prozentuale Vergütung von Mieteinnahmen bei externer Verwaltung.
Reinigung: insbesondere bei Kurzzeitvermietung.
Leerstand: realistisch kalkulieren, insbesondere in saisonabhängigen Bezirken.
Reparaturen: Verschleiß an Möbeln, Geräten, Kleinreparaturen in der Wohnung und Gemeinschaftsanlagen.

Häufige Fehler (Top 10-12)

Fehler: Nur auf Meerblick fokussieren.
Konsequenz: Alltagsprobleme (Lärm, Hanglage, Infrastruktur) werden erst nach Kauf sichtbar.
Vermeidung: Lage ganzheitlich prüfen (Alltag, Winter, Mobilität).
Fehler: Bauqualität und Iskan nicht geprüft.
Konsequenz: teure spätere Sanierungen, Wert- und Vermietungsprobleme.
Vermeidung: technische und rechtliche Due Diligence, Iskan-Nachweis verlangen.
Fehler: Nebenkosten unterschätzen.
Konsequenz: wirtschaftliche Belastung, Rendite bricht ein.
Vermeidung: 8-15 % Nebenkosten plus laufende Kosten im Voraus einkalkulieren.
Fehler: Vertrag ohne professionelle Übersetzung unterschreiben.
Konsequenz: unklare Pflichten, Nachteile bei Streitigkeiten.
Vermeidung: zweisprachige Verträge, Anwalt und Dolmetscher einbinden.
Fehler: Hohe Anzahlung vor vollständiger Prüfung.
Konsequenz: schwierige Rückforderung bei Problemen, Verhandlungsmacht sinkt.
Vermeidung: nur moderat anzahlen, Reservierungsvertrag mit Rücktrittsklauseln.
Fehler: Lage in „geschlossenen“ Bezirken nicht geprüft.
Konsequenz: geplante Aufenthaltstitel sind nicht oder nur schwer erreichbar.
Vermeidung: aktuellen Status zu Aufenthaltsregeln vor Kauf prüfen.
Fehler: Kurzzeitvermietung ohne Lizenz planen.
Konsequenz: hohe Bußgelder, Betriebsuntersagung, Konflikte mit Nachbarn.
Vermeidung: Lizenzvoraussetzungen prüfen, ggf. auf Langzeitmiete ausweichen.
Fehler: Zu große oder exotische Grundrisse für Investment.
Konsequenz: schwächere Vermietung, erschwerte Wiederveräußerung.
Vermeidung: bei Investment auf marktgängige 1+1 und 2+1 setzen.
Fehler: Aidat und Hausverwaltung nicht hinterfragt.
Konsequenz: unerwartet hohe monatliche Belastungen oder chaotische Verwaltung.
Vermeidung: Protokolle, Budgets und Aidat-Höhe vor Kauf prüfen.
Fehler: Sämtliche Entscheidungen nur über Verkäufer/Makler laufen lassen.
Konsequenz: Interessenkonflikte, fehlende unabhängige Kontrolle.
Vermeidung: unabhängigen Anwalt und ggf. eigenen Sachverständigen einbeziehen.
Fehler: Falsche Erwartungen an Rendite.
Konsequenz: Enttäuschung, Liquiditätsprobleme bei Kostenanstieg.
Vermeidung: realistische Renditeannahmen (5-10 % brutto, 4-6 % netto) und Szenarioanalysen.
Fehler: Wechselkursrisiko ignorieren.
Konsequenz: Wertschwankungen in Heimatwährung, Budgetengpässe.
Vermeidung: Puffer einplanen, Einnahmen-/Ausgabenmix berücksichtigen.

FAQ

1. Kann ich als Ausländer in der Türkei eine Wohnung kaufen?
Ja. Ausländer dürfen grundsätzlich in den meisten Regionen Wohnungen kaufen, sofern keine militärischen oder sicherheitsrelevanten Sperrzonen betroffen sind und Flächenobergrenzen eingehalten werden.

2. Was ist Tapu?
Tapu ist die offizielle Eigentumsurkunde; sie dokumentiert Eigentümer, Lage, Art des Rechts (z. B. Kat Mülkiyeti) und Belastungen. Nur der im Tapu eingetragene Eigentümer gilt rechtlich als Eigentümer.

3. Was ist Iskan und warum wichtig?
Iskan ist die Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass ein Gebäude legal fertiggestellt und bewohnbar ist. Ohne Iskan können Versorgungs- und Wertprobleme auftreten.

4. Welche Wohnungsgröße ist am liquidesten?
Standardgrößen wie 1+1 und 2+1 sind am leichtesten zu vermieten und wiederzuverkaufen; 3+1 und größer sind stärker eigennutzergetrieben und haben einen kleineren Käuferkreis.

5. Welche Kosten fallen jährlich an?
Typisch sind Grundsteuer, Aidat, Versicherungen und Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Internet); je nach Nutzung kommen Wartung, Reparaturen und ggf. Verwaltungskosten hinzu.

6. Was sind Warnsignale bei zu günstigen Angeboten?
Extrem niedrige Preise können auf fehlende Iskan, Belastungen, schlechte Lage, bauliche Mängel oder rechtliche Probleme hinweisen – hier ist eine besonders gründliche Prüfung nötig.

7. Ist möbliert sinnvoll oder nicht?
Für Vermietung und sofortige Nutzung kann möbliert sinnvoll sein, aber Möbelqualität und Stil sollten kritisch geprüft und im Vertrag genau dokumentiert werden; bei langfristiger Eigennutzung ist unmöbliert mit eigener Ausstattung oft nachhaltiger.

8. Welche Lage ist für Vermietung besonders geeignet?
Für Langzeitmiete sind alltagstaugliche Bezirke mit Infrastruktur wichtig, für Ferienvermietung lagespezifisch eher strandnahe Bezirke mit guter touristischer Infrastruktur – jeweils unter Beachtung der Lizenzpflicht.

9. Welche Rolle spielt das neue Kurzzeitvermietungsgesetz?
Gesetz Nr. 7464 sieht eine Lizenzpflicht für Vermietungen unter 100 Tagen vor; Vermietung ohne Lizenz kann zu hohen Bußgeldern führen.

10. Wie läuft die Due-Diligence-Prüfung ab?
Sie umfasst u. a. Tapu-Prüfung, Belastungen, Baugenehmigung und Iskan, Appraisal, Hausverwaltungsunterlagen und technische Inspektion; ein Anwalt koordiniert idealerweise diese Schritte.

11. Kann ich meinen Aufenthaltstitel über Wohnungseigentum erhalten?
Ein Aufenthaltstitel auf Basis von Eigentum ist möglich, wenn Wertschwellen (aktuell ca. 200.000 USD) und Zonenregeln erfüllt sind; dies setzt aktuelle Rechtsprüfung voraus.

12. Wie schnell kann ich wieder verkaufen?
Die Verkaufsdauer hängt von Lage, Größe, Dokumentenqualität und Marktlage ab; Standardwohnungen in beliebten Bezirken sind deutlich liquider als Sonderobjekte oder rechtlich komplexe Immobilien.

13. Welche Rolle spielen Aidat und Hausverwaltung?
Sie bestimmen nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch die Funktionsfähigkeit der Anlage; schlecht geführte Gemeinschaften erhöhen Risiken und mindern Wert und Vermietbarkeit.

14. Gibt es spezielle Risiken für Alanya im Vergleich zu anderen Märkten?
Neben allgemeiner Türkei-spezifischer Risiken (Währung, Regulierung) sind in Alanya insbesondere Zonen für Aufenthaltstitel, Kurzzeitvermietung, touristische Abhängigkeit und bauliche Vielfalt relevante Faktoren.

15. Wie realistisch sind Aussagen zu „garantierter Rendite“?
Garantierte Renditen sind selten nachhaltig; tatsächliche Renditen hängen von Belegung, Kosten und Marktzyklen ab und liegen typischerweise in einer moderaten Spannbreite.

Schluss – 3 nächste Schritte als Checkliste

Ziel & Budget definieren:
Zweck (Eigennutzung, Vermietung, Aufenthaltstitel), Zeithorizont und Budget inklusive 8-15 % Nebenkosten festlegen.
Lage & Typ eingrenzen:
2-3 passende Bezirke auswählen, Standardgröße (1+1 oder 2+1) oder spezifischen Bedarf definieren und entscheiden, ob möbliert/unmöbliert sinnvoll ist.
Sicherer Prozess aufsetzen:
Unabhängigen Anwalt beauftragen, Due-Diligence-Checkliste zur Pflicht machen und keine Anzahlung leisten, bevor Tapu, Iskan und Belastungen geprüft sind.

Optional können Sie ein Kaufprofil erstellen (Budget, Zweck, Zeithorizont, Must-haves, No-Go-Kriterien), um Angebote systematisch zu filtern und mit den Kriterien dieses Leitfadens abzugleichen – das erleichtert jede Entscheidung rund um alanya kaufen, ohne in eine spontane wohnung kaufen Entscheidung gedrängt zu werden oder die langfristige Vermietung und den Wiederverkauf aus den Augen zu verlieren; in einer zentral gelegenen oder renditestarken Gegend wie alanya mahmutlar oder einem familienfreundlichen Wohnbezirk wie alanya oba können Sie anhand dieser Struktur besser abwägen, ob eine klassische oder möblierte wohnung für Ihre Ziele die sinnvollste Option ist.