Neubau Immobilien in Alanya ziehen Käufer an, die moderne Standards (Isolierung, Anlagen, Energieeffizienz) suchen. Doch Neubau birgt besondere Risiken: Bauverzögerungen, Qualitätsmängel, Entwicklerpleiten oder fehlende Genehmigungen. Dieser Leitfaden erklärt Projektarten, Off-plan vs. fertig, Due Diligence für Bauträger, Verträge, Tapu/Iskan, Abnahme-Checklisten und Gesamtkosten – neutral und praxisnah. Sie lernen, seriöse Projekte zu erkennen, Fallen zu vermeiden und zu entscheiden, ob Neubau zu Ihrem Ziel (Eigennutzung, Vermietung) passt.
Neubau in Alanya – was Käufer darunter verstehen sollten
Neubauwohnung, Residenz/Komplex, Villa-Projekt
- Neubauwohnung: Einzelapartment in größeren Komplexen, oft 1+1 bis 3+1.
- Residenz/Komplex: Großanlagen mit Pool, Fitness, Security, Rezeption – Standard in Alanya.
- Villa-Projekt: kleinere Ensembles mit Einfamilienhäusern oder Townhouses.
Typische Ausstattungen vs Marketingbegriffe
- Pool/Spa: Gemeinschaftspools, Sauna – prüfen: Größe, Wartung, Nutzungsregeln.
- Generator: für Stromausfälle – essenziell für Aufzüge/Klimaanlage.
- Security: Kameras, Wachdienst – Qualität und Verfügbarkeit prüfen.
Marketingbegriffe wie „Luxusresort“ sind oft übertrieben; reale Standards variieren.
Off-plan (im Bau) vs bezugsfertig – was ist besser?
Vergleichstabelle (Text):
| Kriterium | Off-plan | Bezugsfertig |
|---|---|---|
| Preislogik | Potenziell niedriger, aber Zahlungsrisiken | Höher, sofort nutzbar |
| Risiko | Hoch (Verzögerung, Pleite, Qualität) | Niedriger (sichtbar) |
| Zeit bis Nutzung | 6-24 Monate | Sofort |
| Vermietung | Verzögerte Einnahmen | Sofort möglich |
| Qualitätssicherheit | Baufortschritt prüfen | Abnahme möglich |
| Geeignet für | Risikobereite, Langfrist | Sichere, Eigennutzer |
Bauträger- und Projektprüfung (Due Diligence)
Checkliste:
- Entwickler: Erfahrung, Referenzprojekte, Finanzstabilität (Bilanz, Bankpartnerschaft).
- Referenzen: Eigentümer in abgeschlossenen Projekten befragen (Aidat, Qualität, Pünktlichkeit).
- Baufortschritt: vor Ort prüfen (Fundament, Rohbau, Installationen).
- Genehmigungen: Ruhsat (Baugenehmigung), Imar Durumu (Bebauungsplan), Umwelt-/Sicherheitsgenehmigungen.
Red Flags (12):
- Unrealistische Fertigstellungsfristen.
- Keine Referenzprojekte oder schlechte Bewertungen.
- Zahlung in Bar oder an Privatpersonen.
- Fehlende Baugenehmigung.
- Aggressive Anzahlungsdruck.
- Unklare Eigentumsstruktur (Kat İrtifakı ohne Plan).
- Kein SPK-Appraisal.
- Marketing ohne türkische Unterlagen.
- Entwickler ohne Bankfinanzierung.
- Streitigkeiten in laufenden Projekten.
- Übertriebene „Luxus“-Versprechen ohne Specs.
- Keine Versicherung gegen Bauunterbrechung.
Vertrag & Zahlungsplan – worauf man bestehen sollte
Reservierung/Anzahlung
- Schriftlich, max. 5-10%, Rücktritt bei Genehmigungsfehlern.
- Bankgarantie oder Escrow.
Zahlungsmeilensteine
- Anzahlung (5-10%).
- Rohbau (15-20%).
- Geschlossene Schale (20-25%).
- Installationen/Fertigstellung (Rest).
Fristen, Strafen, Rücktritt
- Klare Fertigstellungsfristen mit Strafzahlungen pro Monat.
- Rücktritt bei 3-6 Monaten Verzug.
Übersetzung/Verständlichkeit
- Zweisprachig, Anwalt prüft.
Tapu & Iskan – warum das bei Neubau entscheidend ist
Tapu:
Titelurkunde; bei Neubau zunächst Kat İrtifakı, später Kat Mülkiyeti nach Iskan. Prüfen: Eigentumsart, Belastungen.
Iskan:
Nutzungserlaubnis nach Bauabnahme; ohne Iskan keine Versorgung/Versicherung/Verkauf. Häufigstes Neubau-Problem.
Probleme ohne Iskan:
Strom/Wasser unzuverlässig, Wertminderung, Rechtsrisiken.
Mini-Checkliste:
Abnahme/Übergabe: So vermeiden Sie teure Mängel
Snagging-Logik:
Professionelle Mängelprotokollierung vor Zahlung Restsumme; Bauträger muss beheben.
Typische Mängelbereiche:
- Wasser: Lecks, Druck, Warmwasser.
- Abdichtung: Silikonfugen, Balkone, Bäder.
- Fenster: Dichtigkeit, Verriegelung.
- Elektrik: Schalter, Steckdosen, FI.
- Klima: Funktion, Filter.
Abnahme-Checkliste:
- Alle Geräte testen.
- Fugen/Silikon prüfen.
- Zählerstände protokollieren.
- Anlagen (Pool, Generator) inspizieren.
- Mängelliste erstellen, Fristen setzen.
Reale Gesamtkosten nach dem Kauf
Kaufnebenkosten:
- Tapu-Steuer, Notar, Appraisal, Anwalt.
Einrichtung/Möblierung:
- Vollständige Ausstattung für Vermietung.
Laufende Kosten:
- Aidat (höher in neuen Anlagen).
- Energie (Klimaanlage, Aufzug).
- Wartung (Hausordnung).
Rücklage:
Für Reparaturen (5-10% Wert jährlich).
Lagen in Alanya: wo Neubau häufig ist (ohne Listings)
Neubau konzentriert sich in Wachstumsbezirken:
Oba:
- Charakter: familienfreundlich, Infrastruktur.
- Zielgruppe: Langzeitbewohner.
- Trade-offs: Baustellen, Distanz zum Strand.
Mahmutlar:
Avsallar/Konaklı:
Kargıcak:
Häufige Fehler (Top 10)
- Fehler: Off-plan ohne Referenzen.
Konsequenz: Verzögerung/Pleite.
Vermeidung: Bauträger prüfen. - Fehler: Hohe Anzahlung ohne Garantie.
Konsequenz: Verlust.
Vermeidung: Escrow. - Fehler: Iskan ignorieren.
Konsequenz: Unnutzbar.
Vermeidung: Frist vereinbaren. - Fehler: Vertrag nicht übersetzt.
Konsequenz: Missverständnisse.
Vermeidung: Zweisprachig. - Fehler: Abnahme überspringen.
Konsequenz: Mängel.
Vermeidung: Checkliste. - Fehler: Aidat unterschätzen.
Konsequenz: Hohe Kosten.
Vermeidung: Prognose. - Fehler: Lage ohne Prüfung.
Konsequenz: Unpassend.
Vermeidung: Vor Ort. - Fehler: Vollmacht zu breit.
Konsequenz: Missbrauch.
Vermeidung: Begrenzen. - Fehler: Keine Rücklage.
Konsequenz: Reparaturen.
Vermeidung: Planen. - Fehler: Marketing glauben.
Konsequenz: Enttäuschung.
Vermeidung: Due Diligence.
FAQ
1. Ist Off-plan sicher?
Bei Due Diligence ja, sonst hochrisikant.
2. Iskan wichtig?
Ja, für Nutzung/Versicherung.
3. Abnahme?
Mängelliste vor Restzahlung.
4. Nebenkosten?
Tapu, Appraisal usw.
5. Warnsignale?
Verzögerungen, fehlende Docs.
6. Neubau Vermietung?
Gut, aber Aidat beachten.
7. Zahlungsplan?
Meilensteinbasiert.
8. Bauträger prüfen?
Referenzen, Genehmigungen.
9. Kat İrtifakı?
Übergangs-Tapu.
10. Garantie?
Vertraglich regeln.
11. Lagen Neubau?
Oba, Mahmutlar.
13. Verzug?
Strafen vereinbaren.
15. Gesamtkosten?
Nebenkosten + Aidat.
Schluss – 3 nächste Schritte als Checkliste
- Ziel definieren: Off-plan/fertig, Budget.
- Due Diligence: Bauträger, Genehmigungen.
- Vertrag/Abnahme: Checklisten nutzen.
Optional: Kaufprofil erstellen.
