Wer ein Apartment in Alanya kaufen möchte – ob als Eigentumswohnung für den Eigenbedarf, Zweitwohnsitz oder Vermietungsobjekt – braucht eine klare Entscheidungslogik. Dieser Leitfaden richtet sich an deutschsprachige Käufer ohne Türkei-Erfahrung und hilft zu bewerten, ob ein Apartment in Alanya zur persönlichen Nutzung, zum Budget und zur Risikobereitschaft passt. Nach der Lektüre wissen Sie, welche Lagen zu welchem Zweck passen, wie der Kaufprozess rechtssicher abläuft (Tapu, Iskan), welche Gesamtkosten realistisch sind und wie Sie typische Fallen vermeiden.
Contents
Das Wichtigste in 60 Sekunden (Buyer Summary)
- Lage: Bezirke wie Zentrum, Oba oder Mahmutlar unterscheiden sich in Alltagstauglichkeit, Vermietbarkeit und Preislogik.
- Komplex: Qualität der Wohnanlage (Pool, Security, Generator, Parkplatz) beeinflusst Wert, Kosten und Lebensqualität stärker als bei Einzelfamilienhäusern.
- Dokumente: Tapu (Titelurkunde), Iskan (Nutzungserlaubnis) und Belastungsfreiheit sind essenziell; fehlende Unterlagen sind ein klares No-Go.
- Kosten: Kaufnebenkosten und laufende Kosten (Aidat, Versicherungen) müssen einkalkuliert werden, nicht nur der reine Kaufpreis.
- Zweck: Eigennutzung, Langzeitmiete oder Ferienvermietung erfordern unterschiedliche Lagen und Größen (1+1 vs. 2+1).
- Vermietung: Kurzzeitvermietung ist lizenzpflichtig, Langzeitmiete einfacher, aber renditeabhängig von Mikrolage.
- Wiederverkauf: Standardgrößen (1+1, 2+1) in gefragten Bezirken sind liquider als Sonderlösungen.
- Möblierung: möblierte wohnung ist praktisch, aber Qualität und Dokumentation prüfen.
Marktüberblick & Preisfaktoren
Neubau vs Bestand
Neubauten (0-4 Jahre) sind pro m² etwa 38 % teurer als älterer Bestand (16+ Jahre).
- Neubau: moderne Standards (Isolierung, Klimasysteme, Tiefgarage), aber teils „ungetestete“ Langzeitqualität.
- Bestand: oft bessere Mikrolagen (z. B. nahe Strand), aber Renovierungsbedarf (Fenster, Elektrik, Feuchtigkeitsschäden).
Strandnähe, Infrastruktur, Ausrichtung
- Strandnähe: erste Reihe teurer, aber Lärm und Feuchtigkeit prüfen; 500-1.000 m oft optimaler Kompromiss.
- Infrastruktur: Nähe zu Malls, Schulen, Kliniken (z. B. Oba) steigert Alltagstauglichkeit und Langzeitvermietbarkeit.
- Ausrichtung: Süden/Südost ideal für Licht und Meerblick; Nordlagen dunkler, kühler, günstiger.
Qualität der Wohnanlage (Pool, Security, Generator, Parkplatz)
- Pool/Sauna: erhöht Attraktivität, aber Aidat steigt entsprechend.
- Security: Rezeption, Kameras, Wachdienst – wichtig für Ferienvermietung.
- Generator: essenziell bei Stromausfällen (Aufzüge, Klimaanlage).
- Parkplatz: Tiefgaragenplatz oder gesicherter Hofplatz sind in Zentrumsnähe Gold wert.
Hohe Ausstattung korreliert mit höheren Preisen und Kosten, aber auch mit besserer Vermietbarkeit.
Grundriss-Logik (1+1/2+1/3+1) und Zielgruppen
- 1+1 (45-65 m²): Singles/Paare, Investoren; hohe Vermietbarkeit, guter Einstiegspreis.
- 2+1 (70-110 m²): Familien, Langzeitbewohner; beste Liquidität.
- 3+1 (120+ m²): Eigennutzer mit Platzbedarf; kleinere Käufergruppe, höherer Preis pro m².
Grundrisse mit guter Lichtverteilung und Schlafplatzlogik sind renditestärker.
Welche Apartment-Typen gibt es – und für wen?
Standard-Apartment
Klassische 1+1 bis 3+1 in Wohnanlagen:
- Für Eigennutzer: 2+1 mit Balkon, guter Ausrichtung, in alltagstauglichen Lagen.
- Für Investoren: 1+1 oder 2+1 in mietstarken Bezirken, solide Anlage.
Duplex / Penthouse
- Duplex: zweistöckige Einheit mit Terrasse/Gartenanteil; für Familien oder gehobene Vermietung.
- Penthouse: Dachwohnung mit großer Terrasse, oft Meerblick; Premium-Eigennutzung oder Ferienvermietung.
Wohnanlage vs kleines Haus
- Anlage: geteilte Kosten (Security, Wartung), aber Hausordnung; ideal für Abwesende.
- Kleines Haus (Townhouse): mehr Privatsphäre, aber höhere Eigenverantwortung; seltener für reine Rendite.
Klare Kriterien:
Eigennutzer priorisieren Lage und Ausstattung, Investoren Liquidität und Vermietbarkeit; Duplex/Penthouse haben kleinere Käuferkreise.
Lagen in Alanya – Orientierung ohne Listings
Zentrum
- Charakter: urban, dicht, fußläufiges Leben.
- Zielgruppe: Stadtmenschen, Feriennutzer.
- Vermietbarkeit: touristisch stark, saisonal.
- Risiken: Lärm, Parkmangel, ältere Bauten.
- Geeignet für: Ferienvermietung, „mittendrin“.
- Nicht geeignet für: Ruhebedürftige, Familien.
Kestel
- Charakter: ruhiger, moderner Vorort östlich von Oba.
- Zielgruppe: gehobene Eigennutzer, Expats.
- Vermietbarkeit: mittel/hoch, Premium-Segment.
- Risiken: teils geschlossene Zonen für Aufenthaltstitel, begrenzte Infrastruktur.
- Geeignet für: Langzeitbewohner mit Budget.
- Nicht geeignet für: Budgetrenditejäger.
Avsallar
- Charakter: strandorientiert, Ferienfokus.
- Zielgruppe: Feriennutzer, Saisonalvermieter.
- Vermietbarkeit: saisonal gut.
- Risiken: Winterleerstand, Infrastruktur schwächer.
- Geeignet für: Zweitwohnsitz.
- Nicht geeignet für: Ganzjahresvermietung.
Konaklı
- Charakter: westliche Küste, gemischt touristisch.
- Zielgruppe: Ferienkäufer.
- Vermietbarkeit: saisonal.
- Risiken: Abhängigkeit vom Tourismus.
- Geeignet für: Ferienlogik.
- Nicht geeignet für: Alltagsnutzung.
Kargıcak
- Charakter: hügelig, ruhig, östlich Mahmutlar.
- Zielgruppe: Ruhe suchende.
- Vermietbarkeit: begrenzt.
- Risiken: Hanglage, Autoabhängigkeit.
- Geeignet für: Eigennutzer.
- Nicht geeignet für: Rendite.
Demirtaş
- Charakter: peripher östlich, naturnah.
- Zielgruppe: Budgetkäufer.
- Vermietbarkeit: schwach.
- Risiken: Infrastruktur.
- Geeignet für: Langfristig.
- Nicht geeignet für: Kurzzeitvermietung.
Tosmur
- Charakter: ruhig, flussnah, familienfreundlich.
- Zielgruppe: Familien.
- Vermietbarkeit: solide Langzeit.
- Risiken: Feuchtigkeit durch Dim-Fluss.
- Geeignet für: Langzeitbewohner.
- Nicht geeignet für: Ferienfokus.
Cikcilli
- Charakter: Wohnbezirk hinter Oba.
- Zielgruppe: Alltagsorientierte.
- Vermietbarkeit: gut Langzeit.
- Risiken: Hangteile, Lärm.
- Geeignet für: Familien, Vermieter.
- Nicht geeignet für: Budget.
Payallar
- Charakter: westlich, aufstrebend.
- Zielgruppe: Spekulanten.
- Vermietbarkeit: saisonal.
- Risiken: Baustellen.
- Geeignet für: Langfristig.
- Nicht geeignet für: sofortige Rendite.
Alanya Oba
- Charakter: familienfreundlich, gut ausgestattet mit Einkauf, Schulen, Kliniken.
- Zielgruppe: Langzeitbewohner, Familien, stabile Vermieter.
- Vermietbarkeit: hoch für Langzeit, solide saisonal.
- Risiken: teils geschlossene Zonen für Aufenthaltstitel, variable Aidat.
- Geeignet für: Alltagsnutzung, Langzeitmiete.
- Nicht geeignet für: reine Ferienlogik.
Alanya Mahmutlar
- Charakter: international, dicht bebaut, Strandpromenade.
- Zielgruppe: Expats, renditeorientierte Investoren.
- Vermietbarkeit: sehr gut, breiter Markt.
- Risiken: Überdichte, Aufenthaltsbeschränkungen.
- Geeignet für: Vermietungsfokus.
- Nicht geeignet für: Ruhepuristen.
Möbliert kaufen – wann es sinnvoll ist
Vorteile/Nachteile
Vorteile möblierte wohnung:
- Sofort nutzbar/vermietbar, attraktiv für Mieter.
- Geringere Einstiegshürde.
Nachteile:
- Qualität variiert (oft Mittelklasse oder schlechter).
- Geschmack passt nicht immer zum Mietmarkt.
- Abnutzung und Austausch fallen an.
Unmöbliert: volle Kontrolle, aber Zeit/Kosten für Einrichtung.
Was in den Vertrag muss: Inventarliste, Zustand, Übergabeprotokoll
- Detaillierte Liste: Möbel, Geräte, Marken, Seriennummern.
- Zustandsbeschreibung: „neu“, „gebraucht“, „reparaturbedürftig“.
- Fotos als Anhang.
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Zustandsbestätigung.
Besichtigungs-Checkliste
- Geräte: Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler, Waschmaschine funktionieren lassen.
- Klima: Kühl/Heizmodus, Geräusch, Filterzustand.
- Wasser: Druck, Warmwasser, Lecks.
- Elektrik: Steckdosen, Schalter, Sicherungen.
- Möbelzustand: Stabilität, Polster, Scharniere, Oberflächen.
„Hidden costs“ (Austausch/Upgrade/Abnutzung)
- Matratzen, Sofas, Geräte müssen oft nach 2-3 Jahren erneuert werden.
- Upgrade für Vermietungsfotos/Marktfit: 5-10 % des Kaufpreises einplanen.
Schritt-für-Schritt: So läuft der Kauf ab
1. Budget inkl. Nebenkosten & Rücklage
- Budget inkl. 8-15 % Nebenkosten (Steuern, Gutachten, Anwalt).
- Rücklage für Möblierung/Instandhaltung.
2. Vorprüfung Standort & Objekt
- Bezirke eingrenzen, Mikrolage prüfen (Lärm, Infrastruktur).
- Dokumente anfordern: Tapu, Iskan, Anlagenpläne.
3. Reservierung/Anzahlung – wie absichern
4. Vertrag & Übersetzung
5. Zahlung & Nachweise
- Steuernummer, Bankkonto.
- Appraisal einholen.
6. Tapu-Übertragung
7. Übergabe: Zähler, Verwaltung, Versicherungen
- Protokoll, Ummeldungen, DASK aktualisieren.
Recht & Sicherheit (EEAT-Kern)
Tapu: was prüfen?
- Eigentümer, Belastungen, Nutzungsart (Kat Mülkiyeti).
- Flächen, Gemeinschaftsanteile.
Iskan: warum wichtig?
Bestätigt legale Nutzbarkeit; ohne Iskan Risiken bei Versorgern/Versicherung.
Red Flags (mind. 12)
- Kein aktueller Tapu-Auszug.
- Belastungen ohne Löschplan.
- Keine Iskan.
- Widersprüchliche Flächenangaben.
- Ungenehmigte Umbauten.
- Niedriger Preis ohne Grund.
- Druck zur Anzahlung.
- Zahlung an Dritte.
- Mündliche Vereinbarungen.
- Widersprüche zu Vermietung.
- Keine Hausordnung.
- Ausweichende Antworten zu Protokollen.
Due-Diligence-Checkliste
- Tapu, Iskan, Appraisal.
- Hausverwaltung (Aidat, Streitigkeiten).
- Technik (Feuchte, Elektrik).
- Zonenstatus (Aufenthalt).
Vollmacht: wann sinnvoll, welche Risiken
Sinnvoll bei Abwesenheit; Risiken bei zu breiter Formulierung. Begrenzen auf Objekt/Betrag.
Kosten – was kommt zusätzlich zum Kaufpreis?
Kaufnebenkosten
- Tapu-Steuer (um 4 %).
- Notar/Übersetzung, Appraisal, Anwalt, Makler.
Laufende Kosten
- Aidat, Grundsteuer, DASK, Verbrauch.
Vermietungskosten
- Management, Leerstand, Reparaturen.
Häufige Fehler (Top 10-12)
- Fehler: Meerblick priorisieren.
Konsequenz: schlechte Infrastruktur.
Vermeidung: Alltag prüfen. - Fehler: Iskan ignorieren.
Konsequenz: Nutzungsprobleme.
Vermeidung: Nachweis verlangen. - Fehler: Nebenkosten unterschätzen.
Konsequenz: Budgetüberschreitung.
Vermeidung: 8-15 % einplanen. - Fehler: Vertrag ohne Übersetzung.
Konsequenz: Missverständnisse.
Vermeidung: Zweisprachig. - Fehler: Schnelle Anzahlung.
Konsequenz: Verlust.
Vermeidung: Rücktrittsklauseln. - Fehler: Geschlossene Zonen.
Konsequenz: Aufenthalt nicht möglich.
Vermeidung: Status prüfen. - Fehler: Kurzzeit ohne Lizenz.
Konsequenz: Bußgelder.
Vermeidung: Regeln checken. - Fehler: Exotische Größen.
Konsequenz: schlechte Liquidität.
Vermeidung: 1+1/2+1 wählen. - Fehler: Aidat nicht geprüft.
Konsequenz: hohe Kosten.
Vermeidung: Protokolle einsehen. - Fehler: Nur Makler vertrauen.
Konsequenz: Interessenkonflikt.
Vermeidung: Anwalt. - Fehler: Rendite überschätzt.
Konsequenz: Enttäuschung.
Vermeidung: Konservativ kalkulieren. - Fehler: Möbel nicht dokumentiert.
Konsequenz: Streitigkeiten.
Vermeidung: Inventarliste.
FAQ
1. Kann ich als Ausländer kaufen?
Ja, mit Einschränkungen bei Zonen und Flächen.
2. Was ist Tapu?
Eigentumsurkunde mit Eigentümer, Belastungen, Art.
3. Was ist Iskan?
Nutzungserlaubnis; essenziell für Legalität.
4. Welche Größe ist liquidest?
1+1/2+1.
5. Laufende Kosten?
Aidat, Steuern, Verbrauch.
6. Warnsignale „Schnäppchen“?
Fehlende Dokumente, niedriger Preis.
7. Möbliert oder nicht?
Möbliert praktisch, aber prüfen.
8. Beste Lage für Vermietung?
alanya oba Langzeit, Mahmutlar gemischt.
9. Kurzzeitvermietung?
Lizenzpflicht.
10. Due Diligence?
Tapu, Iskan, Technik.
11. Aufenthaltstitel?
Mit Wertschwelle, offene Zonen.
12. Rendite?
5-10% brutto typisch.
13. Möblierte wohnung Vertrag?
Inventarliste.
14. Geschlossene Zonen?
Prüfen vor Kauf.
15. Wiederverkauf?
Standardgrößen in Toplagen.
Schluss – 3 nächste Schritte als Checkliste
- Profil erstellen: Budget, Zweck, Lage.
- Bezirke eingrenzen: 2-3 Optionen.
- Prozess sichern: Anwalt, Due Diligence.
Optional: Kaufprofil (Budget, Zweck, Zeitraum, Must-haves) für alanya kaufen, ob in alanya mahmutlar oder alanya oba, mit Fokus auf möblierte wohnung für Vermietung.
